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2007년 하반기부터 시작된 미국발 서브프라임모기지 사태로 시작된 금융위기는 세계적인 금융회사의 붕괴, 세계 경기침체, 신흥시장 위험, 원화가치 급락, 시중 유동성 부족, 기업이익 급감, 부동산시장 침체 등 대공황 이후 최악이라는 글로벌 위기로 번져 국내 경제도 직격탄을 맞았다. 이에 금융자산, 부동산자산 할 것 없이 자산가치가 곤두박질 치고 있고 은행에 맡겨도 손에 쥐어지는 이자는 물가상승률을 감안하면 ‘실질금리 마이너스 시대'가 본격적으로 시작되었다. 이에 최근 국내 투자자들이 부동산으로 발길을 돌리고 있다. 2003년부터 이어진 증시 활황과 지난 정부의 잇단 부동산 규제 정책이 맞물려 한때 보수적 성향의 투자자들마저도 주식, 펀드 등에 관심을 돌렸지만, 다시금 제자리를 찾고 있는 것이다. 이러한 원인은 작년 하반기 미국 서브프라임 모기지 사태로 시작된 세계 경기의 불황으로 국내 주식시장은 크게 하락한 이후 박스권을 형성하여 투자자들의 기대수익을 충족하지 못하고 있기 때문으로 분석된다. 여기에 새로운 정부의 성장을 모토로 하는 수도권 규제완화, 군사시설보호구역 및 그린벨트 해제, 4대 강 정비사업, 새만금 개발 등의 정책사업은 침체 일로를 걷던 국내 부동산 시장의 활력을 불어 넣고 있으며, 특히 지난 3월 15일 다주택, 토지 및 법인 보유 비사업용 토지의 양도세 중과 폐지가 발표되어 수도권은 물론이고 춘천, 충주, 양평, 여주 등 수도권 인접지역 까지도 다수의 대형 개발호재와 투자심리 회복으로 부동산 투자의 활기를 띄고 있다. 다시 말해 요동치는 세계경제로 인한 금융불안과 투자의 발목을 잡고 있었던 국내 부동산 규제가 사라진 것은 부동산투자의 새로운 황금기를 도래케 하는 신호탄과도 같다. 이에 본지에서는 (주)SG토지경제연구소 임상규 소장을 만나 ‘올바르고 효율적인 부동산투자 솔루션'에 대해 대담을 나눴다.
주먹구구식의 부동산 투자는 잊어라
 워렌버핏의 스승이자 가치투자의 아버지로 불리는 벤자민 그레이엄은 “투자는 철저한 분석 아래에서 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이고 이러한 조건을 충족하지 못하는 행위는 투기이다.” 라고 정의했다. 가치(Value)투자란 현존하는 금융투자의 대표적 기법으로써 양적, 질적 인 측면에서 가치가 있다고 판단되는 기업(프로젝트)에 대한 조사 분석을 바탕으로, 해당 기업의 가치가 시장에서 발현될 수 있는 촉매가 부각되는 시점에 집중투자를 하여 수익을 극대화한다는 것이다. 이를 통해 시황전망에 따른 단기매매와 맹목적인 장기투자에 따른 비합리성을 배제하고 통제 가능한 리스크 범위 내에서 절대수익을 달성한다는 목표를 이룩하는데 초점을 맞추고 있다. 이러한 가치투자는 이제 주식시장을 넘어 국내 부동산 시장에서도 충분히 유효하며, 새로운 패러다임으로 자리잡고 있다. 이제 부동산은 더 이상 과거처럼 뜬 소문에 의해 단기적이고 맹목적인 투기로 접근한다면 자칫 막대한 손해로 이어질 수 있기 때문이다. 이제 부동산 투자에서도 과학적 분석에 의해 우량한 투자 대상을 고르고, 장기적 관점에서 포트폴리오를 구성하고 운영하며, 관련 법 테두리 내에서 정당한 거래를 하는 투자자들이 가치 투자자로 인정 받기 시작했다. 임상규 소장은 “부동산 가치 투자의 핵심은 ‘내재 가치'에 있다. 부동산의 내재 가치는 보유에 따른 미래의 수익을 구체화 하여 현재 가치로 평가한 금액이고, 내재 가치가 실제 거래 가격보다 높아 향후 가격이 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 저평가 지역의 부동산을 적정 시점에 매입, 매각 하는 것이다.”라고 정의했다. 가치 투자자는 1년 미만의 초단기성 투기를 하거나 특정 지역 부동산을 집중 매입해 가격을 끌어올리는 것과 같은 시장의 혼란을 조장 하지 않는다. 법률이 허용하는 범위 내에서 중장기 투자를 하며 세법 등을 준수하는 것이다. 이러한 투기가 아닌 올바른 가치 투자는 정부 입장에서도 환영할 만한 존재인 셈이다.
화폐개혁과 부동산 투자의 함수
다수의 전문가들은 ‘최근 한국의 경제회복을 위해서는 국내생산과 수출의 증대 및 화폐개혁 등의 3요소가 필요하다.' 라고 진단하고 있다. 이에 올 6월 등장하는 5만원권이 국내 전반적 경제는 물론 부동산 시장의 커다란 영향을 미칠 것으로 예상된다. 5만원권이 발행되면 이는 경제협력개발기구(OECD)회원국 가운데 최고 액면권종이 된다. 우리나라는 지난 1953년과 1962년 두 차례에 걸쳐 디노미네이션(화폐 액면의 일률적 변경)을 단행했으며, 그때마다 통화팽창, 물가상승 등과 같은 후유증을 겪은 바 있다. 우리나라는 지난 1973년 1만 원권을 발행하기 시작한 것을 끝으로 지난 33년 동안 디노미네이션이나 고액권 발행 등과 같은 화폐개혁 조치를 실시하지 않았다. 임상규 소장은 “지난 36년간 물가는 12배 이상 오르고 국민소득은 150배 이상 늘어나는 등 경제규모가 커졌는데도 최고 액면 금액은 1만원을 유지해 온 것은 현실과 괴리가 있다. 향후 고액권 발행 조치는 실질적인 리디노미네이션(화폐액면 단위변경)이라고 본다. 이를 통해 환율 변동 폭을 줄이는 효과도 기대할 수 있으며, 현재 위축된 소비심리상태도 다소나마 진작 시킬 수 있을 것으로 전망된다. 그러나 대부분의 시대와 나라에서 고액권의 발행은 일정부분 인플레이션에 관여한다. 이는 고액권의 발행으로 화폐가치가 떨어지고 실물(부동산, 금 등)가치가 상승하는 것을 뜻한다. 따라서 본격적인 실물가치 상승 이전에 현금자산비율을 줄이고 부동산과 같은 실물 자산 비율을 늘리는 것이 현명한 조치이다.”라고 전망했다. 5만원권의 발행이 예정된 국내 화폐개혁은 부동산을 중심으로 하는 실물의 가치를 상대적으로 높이는 계기가 될 가능성도 크다. 실제 2000년대 초에 홍콩에서도 고액화폐 등장 이후 부동산의 가치가 폭등하여 홍콩 100대 부자의 70%가 바뀌는 부의 커다란 지각변동이 일어나기도 했다. 따라서 부동산 투자를 생각하고 있는 투자자라면 더 늦기 전에 투자를 실행에 옮기는 선택과 집중이 필요한 시기이다.
향후 부동산 투자의 블루칩은?
 지난 참여정부의 강력한 부동산 정책은 주택 시장의 급속한 위축을 가져 왔다. 이미 15만 가구를 넘어 20만 가구에 육박하고 있는 지방 미분양 아파트가 이를 대변하고 있다. 임상규 소장은 “이제 아파트시장은 실수요 차원으로 접근 해야 한다. 과거 수익성과 환금성 부분에서 단연 상위수준이었으나 향후 120%에 달하는 보급률(2008년 이후 수도권 기준 예상치)과 인구감소 및 주거문화의 변화에 따라 사실상 투자 메리트가 거의 사라진 상태이다.” 라고 평가했다. 또한 상가 시장은 ‘고분양가' 가 최대 화두로 떠 오르면서 신규투자가 쉽지 않을 전망이다. 도심권의 테마 상가 등은 기반시설부담금제 시행으로 인해 막대한 부담금이 분양원가에 전가돼 분양가격이 크게 오를 수 있으며, 택지지구 등의 단지 내 상가는 높은 낙찰가격으로 수익이 보장될지 의문이다. 임상규 소장은 “기반시설부담금은 토지대에 따라 부담금의 규모는 비례하여 땅값이 비싼 대도시 도심과 신도시 등 인기지역 상가의 분양가 인상 부담은 더욱 커질 전망이다. 이로 인해 ‘상가시장은 특별한 경우 외에 수익성이 떨어지고 투자 역시 크게 위축될 것' 이다.” 라고 지적했다. 그렇다면 향후 부동산 투자의 블루칩은 무엇인가? 결론은 토지이다. 올바른 부동산 투자를 하기 위해선 해당 부동산이 가지고 있는 본질적인 가치인 내재 가치를 정확히 파악하는 것이 최우선 되어야 한다. 그렇다면 부동산의 본질적 가치는 무엇인가. 임상규 소장은 “부동산의 가치는 자산성, 수익성, 성장 가능성의 3대 요소에 의해 형성된다. 이 중에서도 토지 지분이 가장 중심이 되는 실질 가치라는 것이 핵심이다.”라고 강조했다. 실제로 토지와 건물로 구성된 아파트의 경우 시간이 갈수록 대지지분으로 가치 측정 기준이 옮겨 간다. 특히 신규 아파트는 교통, 학군, 시설, 편리성, 브랜드 등의 요인이 가격 결정에 영향을 주지만 건립 연수가 쌓일수록 ‘토지의 규모'가 절대적인 기준으로 바뀐다는 것을 알 수 있다. 임상규 소장은 “땅의입지(도로의 유무), 미래가치(주변개발), 희소가치 등 ‘3대 가치'의 요인이 교집합을 이루는 지역에 투자가 절대적으로 유리하다. 교통망(고속도로, 간선도로, 지하철, 경전철 등) 확충지역, 대규모 택지개발지구, 신도시배후지역 등의 토지투자가 유망하다. 또한 국내 삶의 질이 높아지는 추세에 따른 친환경, 레저, 휴양 시설 개발이 활성화 되는 지역의 토지도 향후의 성공적인 투자 트렌드로 자리매김 할 것이다.” 라고 자신의 의견을 피력했다.
성공투자의 포인트 토지적성평가와 시가화예정용지를 주목하라
지난 2000년부터 진행되어 오는 토지적성평가에 따라 수도권과 광역시 인접 시, 군의 관리지역의 세분화 방안이 확정되고 그간 추진되어오던 기업도시, 행복도시, 관광레저도시 등의 지역도 사업진척 정도와 연속성에 따라 국내 토지가치의 상승과 하락이 엇갈릴 것으로 예상된다. 국토계획법의 제정에 따라 종전 도시계획법상의 준도시지역과 농림지역의 준농림지역이 합쳐져 관리지역이 되었고 다시 현재 전국 2만7239㎢(전국토의 27%)의 관리지역이 지자체 별로 각 필지의 토지가 가지고 있는 교통여건, 자연환경 등을 종합적으로 고려해 땅의 가치를 평가하는 ‘토지적성평가'를 진행하고 있다. 이 절차를 거쳐 관리지역을 필지 별로 개발이 가능한 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 3가지로 세분화하게 된다. 계획관리지역은 세가지 관리지역 중에서 가장 쓰임새가 많고 활용도가 높은 개발행위가 원활한 지역이다. 또한 생산, 보전 관리지역이라 하더라도 도로에 접해 있고 토지의 경사도가 낮은 지역이라면 최근 개발허가가 나는 추세이다. 현재까지 세분화 작업이 완료된 곳은 경기도에서는 고양시가 유일하다. 고양시는 국토법에 따라 용도지역을 변경하는 내용의 도시관리계획을 지난 해12월 11일 수도권최초로 결정, 고시했다. 그 외에, 대전광역시 서구, 대구광역시, 울산광역시 등 전국을 통 털어 세분화 작업이 완료된 곳은 네 군데에 불과하다. 따라서 현재 토지 투자를 고려중인 투자자들은 지자체의 관리지역 세분화 작업이 끝나기 이전에 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 땅을 선점하는 것이 가장 유리하다. 계획관리지역으로 지정되면 최소한 3배에서 많게는 10배까지 지가 상승이 이루어질 것으로 전망되기 때문이다. 계획관리지역은 계획적으로 개발을 추진하겠다는 곳으로 제 2종지구단위계획 수립이 가능하며, 건폐율과 용적률도 각각 40%와 100%로 책정된다. 임상규 소장은 “계획관리지역으로 분류 가능성이 높은 땅은 건축물 등 지상설치물이 많거나 행위제한 전에 건축허가가 난 토지들이다. 특히 세분화 이전의 관리지역 중 도로에 접해 있고 취락지구로부터 1km이내이거나 주변에 대규모 공장 또는 리조트 등의 개발계획 있으면 계획관리지역으로 편입될 확률이 높다. 또한 시가화예정용지는 '개발 또는 개발되지 않을 땅, 투자 또는 투자해서는 안 될 땅'을 한눈에 볼 수 있는 척도로 그 위치와 면적까지 알 수 있다. 또한 시가화예정용지는 도시의 팽창과 확장방향을 구체적으로 보여주는 지표로, 토지투자의 '보물지도'라 할 수 있는 안정성 높은 투자종목이다.” 라고 강조했다.
선진 부동산 투자의 초석 (주)SG토지경제연구소
임상규 소장은 “시장성과 계획성이 결여된 개발과 투자는 높아진 투자자들의 안목에 외면 당할 수밖에 없다. 이제 부동산 산업은 경제와 사회 상황의 과학적인 분석 및 신속한 추진력이 뒷받침 되어야만 투자의 성과를 거둘 수 있다.” 라고 역설했다. (주)SG토지경제연구소에서는 상업용, 업무용, 주거용 부동산의 개발환경과 사업타당성을 검토하고 최적의 개발방법제시와 활용방안에 대한 분석 및 보유부동산의 운용방안, 가치평가 등에 관한 컨설팅업무 등 부동산 개발과 수익실현에 관한 광범위한 컨설팅을 실행하고 있다. 또한 투자사와 은행 및 (주)가온인베스트, (주)한성플레티늄 등 부동산기업 대상물건의 권리 및 가치분석, 수익성분석과 사업부지에 대한 매도/매수업무를 안정적인 시스템과 검증된 Process를 바탕으로 추진하고, 급변하는 부동산시장에서 많은 고객들의 신뢰와 투자자의 성향(생애, 직업, 리스크 감내 수준 등)에 맞는 맞춤형 컨설팅으로 호평 받고 있다. 특히 (주)SG토지경제연구소의 연구 및 투자 컨설팅 사업은 국내 최정상의 수준을 자랑한다. (주)가온인베스트의 한 임원은 “SG토지경제연구소의 한 차원 높은 분석과 정보의 신속성이 성공적인 부동산 투자를 이끌고 있다. 이를 통해 고객과 높은 신뢰를 형성하고, 지속적인 투자와 개발 사업을 펼칠 수 있다.” 라고 극찬했다. 이러한 성공의 원동력은 실물경제와 정책연구 및 금융을 베이스로 하는 부동산 투자 시스템의 구축과 이를 최적으로 운용 할 수 있는 우수한 인적자원을 들 수 있다. (주)SG토지경제연구소는 경제, 정책, 부동산 각 분야의 전문가로 구성된 최고의 연구진과 다양한 네트워크를 통한 신속하고 정확한 정보, 최적의 기획 및 전략을 바탕으로 개발지역을 예측하여, 고객들의 투자 효율을 극대화 하고 있다. 임상규 소장은 “현실에 안주하기 보다는 안정적이고 지속적인 수익창출을 위한 투자 시스템 개발에 노력 할 것이다. 이를 통해 세계유수의 부동산 펀드, 투자회사들과 어깨를 나란히 할 수 있는 안정성과 전문성을 확보하여 고객과 회사가 더불어 성장하며, 올바른 부동산 투자 문화를 선도하는 국내 최고의 부동산 연구기관으로 거듭날 것이다.” 라고 포부를 밝혔다. 철저한 준비와 검증을 토대로 현재 다양한 투자 포럼, 세미나 등을 준비 중인 (주)SG토지경제연구소는 향후 순수 국내 자본으로 구성된 토종 부동산그룹 및 리츠(REITs)회사 설립을 목표로 힘찬 발걸음을 내딛고 있으며, 대한민국 부동산 투자의 선진화를 주도할 가치투자의 초석이 되고 있다.
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임상규 소장이 말하는 투자 노하우 |
| 1. 토지의 절대적인 가치를 결정하는 요소는 도로(교통망)와 입지(주변 개발 유무)이다.
재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 도로의 유무이다. 땅은 반드시 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m 이상의 도로가 접해 있으면 좋다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길 없는 맹지 라면 속된 표현으로 허당이다. ‘길이 아니면 가지를 말라' 라는 말은 부동산투자에 있어 절대적임을 명심해야 한다. 도로 못지 않게 중요한 것이 토지 주변의 개발가능성이다. 개발유무에 따른 수익성과 투자회수 가능성 즉 환금성을 최우선으로 고려해야 한다. 통상적으로 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로의 신설, 확충, 개선 및 연계에 있다. 신설된 고속도로의 인터체인지 부근이나 연결 신설도로변 또는 주요개발 사업지에 인접한다면 개발수혜지역 분류 되어 커다란 지가상승을 기대할 수 있다. 또한 신도시, 기업도시, 혁신도시 등의 배후지역, 도청 이전지역 그리고 타운하우스 개발 부지가 각광을 받고 있다. 한마디로 토지투자의 결과는 ‘도로 곱하기 주변개발수준' 이라 해도 과언이 아니다. |
| 2. 토지 투자는 정보 사업이다.
부동산의 기본 진리 중 하나가 인구의 집중도이다. 이러한 인구 집중도는 교통, 주거환경, 직장, 기후 그리고 생활의 편리함에 의해 결정된다. 이런 요소들이 갖추어지면 그곳에 사람들이 모이고, 자연히 부동산 가격이 오르게 된다. 국내의 경우는 전체 인구의 45%가 수도권에 집중되어 있고, 대부분의 생산과 소비가 이곳에서 이루어 진다 해도 과언이 아니다. 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 땅값도 비싼 것은 당연한 것이다. 따라서 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅의 가치가 높지 않다. 너무나 당연한 이치겠지만, 개발 계획 정보가 확인된 땅을 매입하는 것이 토지 투자의 성공비법이다. 그리고, 이런 개발 정보를 입수하면 해당 지역의 정책 방향을 잘 읽어야 하며 충분한 사전답사가 따라야 한다. 현장에 가면 쉽게 Master Plan과 현재 진행 중인 건축 정보를 얻을 수 있다. 이런 정보를 최대한으로 얻어 개발 예정지 주변에 투자하는 것은 토지 투자의 기초이다. |
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3. 토지의 주변 환경을 면밀히 살펴라.
땅 자체만의 조건은 양호하지만 주위환경이 좋지 않아 그 가치를 제대로 평가 받지 못하는 경우가 허다하다. 땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하기 때문이다. 땅은 부동이며, 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 다시 말해 땅은 필연적으로 주변 환경의 영향을 받는 것이다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지 등의 주변은 환금성이 높으며 지가 상승세도 가파르다. |
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4. 자신이 원하는 토지에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 존재치 않는다 라고 봐도 무방하다. 대한민국의 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다. 건축허가나 행위허가 등 관련법은 해당 지역의 인근 설계사무소나 지자체에 문의하면 쉽게 알 수 있다. |
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5. 토지의 가치상승은 계단식으로 상승한다.
지가가 상승하는 요인으로는 토지의 용도변경, 이용규제 완화 또는 해제 및 각종 개발사업 등이 대표적이다. 지가가 단기간에 폭등하는 경우도 있지만 전체 지가 상승의 싸이클을 분석해보면 지가의 단기 폭등도 진행과정의 일부임을 인식하는 것이 중요하다. 특히 개발 규모가 큰 개발 사업의 경우 토지의 가격은 몇 단계를 걸쳐 상승한다. 이때 지가 상승의 궤적은 수직이 아닌 계단식이라는 것이 특징이다. 지가가 처음 움직이기 시작하는 것은 상승 요인을 근거로 하는 호재의 영향을 받을 때이다. 이후 호재 즉 개발의 재료가 실현되어 공식적인 발표 또는 승인되면서 지가가 본격적인 상승 궤도에 접어든다. 또한 사업의 착공, 사업진척도(50%), 완공 직전과 직후, 활성화 등 각 단계 마다 부동산의 가치는 계단식으로 상승한다. |
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6. 토지 투자의 생명은 타이밍과 믿음이다.
부동산 투자는 호재에 사고, 뉴스가 나올 때 팔아야 한다. 이것이 바로 타이밍의 중요성이다. 이런 타이밍을 맞추기 위해서는 준비가 필요하다. 투자자는 한 두 번의 기회를 위해 평생 준비하고 공부하는 사람이다. 확실한 기회가 왔을 때 나를 부자로 만들어줄 그것을 순식간에 낚아채야 한다. 투자에 관심이 있는 사람들을 대하다 보면 재미있는 현상을 한 가지 보게 된다. 대체적으로 1억원대 투자자보다는 10억원대 투자자의 결정이 더 빠르다는 것이다. 부자들은 혹은 부자가 될 자격 있는 사람들을 보면 정보에 대한 결정이 신속하다. 그들은 나름대로 투자에 대한 뛰어난 감각과 과감한 결단력이 있다. 여기에 자신이 내린 결정에 대해서는 끝까지 밀고 나가는 배짱도 있다. 금방 가격이 안 오른다고 해서 경솔하게 시장에 다시 내놓기 보다는 확신을 가지고 기다리는 인내가 필요하다. 잠시 골치 덩어리였던 땅이 나중에 황금이 되는 경우를 종종 보기 때문이다. |
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(주)SG토지경제연구소 임상규 소장은 지난 17년간 국내 부동산 개발산업에 종사해온 디벨로퍼이다. 그간 다양한 형태의 수 많은 프로젝트를 진행하며, 총 33건의 개발사업을 성공적으로 완수했다. 국내 초기 도심권 주상복합 개발에 참여해 우수한 성과를 거두었으며 영종도, 분당, 일산 신도시 지역 등의 개발 사업과 시공, 부동산 컨설팅 분야에서도 뛰어난 역량을 발휘하며, 고객과 업계에 커다란 호평을 받았다. 특히 한국토지공사를 비롯해 국내유수의 건설사, 대학, 은행PB 센터 등지에서 열린 300여 회가 넘는 투자 설명회와 특강은 부동산투자의 명쾌한 해석과 비전을 제시함으로써 업계 최고 수준의 강의로 명성이 자자하다. |
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Q. 국내 부동산 투자 시장의 현황과 전망에 대하여?
A. 지난 1980년대 초 강남택지 개발을 시작으로 86~88년도에 서울 전 지역, 90년대 수도권으로 개발의 범위가 확대된 바 있으며, 현재는 제4차 국토종합개발에 의거한 국가균형발전 정책에 따라 전국이 고르게 개발되고 있습니다. 현재 한국에서 택지, 공장용지, 도로용지 등 생활에 실제로 활용되는 토지(도시적 용지) 면적은 전체 국토의 6.1%로 선진국보다 4%포인트 이상 낮은 상태입니다. 결론적으로 수변지구, 군사보호구역, 농림지 등을 제외한 대한민국의 모든 토지는 앞으로도 개발 및 투자의 가치가 높다 할 수 있다. 투자 측면에서는 과거 ‘수익성>환금성>안전성' 순으로 우선되었으나 최근의 트렌드는 안정성>환금성>수익성 순입니다. 가치투자의 대가 워렌버핏의 “돈을 벌기 위한 첫번째 원칙은 절대 돈을 잃어서는 안 된다는 것. 두번째 원칙은 첫번째 원칙을 절대 잊지 말아야 한다.”라는 명언처럼 투자의 안정성을 가장 중요시 하는 최근의 추세를 대변하고 있는 것입니다.
Q. 현 시점에서 부동산 투자와 관리방향은?
A. 개발 호재가 있고, 정책의 제재를 덜 받는 유망지역으로 투자의 방향을 잡는 것이 현명한 선택 입니다. 투자에 있어 무조건 한강 이남의 수도권 지역만을 고집 할 것이 아니라 지방분권화에 따른 개발정보를 활용하여 지방에 숨어있는 보석과 같은 투자처를 찾는 혜안이 필요한 시기입니다. 또한 아파트, 오피스텔 등의 주택을 활용한 자산증식의 방법은 점차 실효성이 떨어지는 추세입니다. 이제는 부동산 투자에 있어서도 주택에만 편중된 투자 방식에서 탈피하여 토지, 상가, 펀드, 리츠(REITs) 등의 다양한 포트폴리오를 구성하여 분산투자를 적극적으로 고려해야 할 시기입니다. 또한 투자 시 거래조건과 세금 등의 요소를 정확히 파악하고, 3년 이내에 우수한 성과를 거둘 수 있는 계획을 수립하여야만 투자의 효율성을 극대화 할 수 있습니다. 또한 현장답사는 선택이 아닌 필수사항임을 강조하는 바입니다.
Q. 토지투자의 최적기와 유망지역은?
A. 국내 부동산 규제가 대부분 사라지고 화폐개혁을 앞두고 있는 지금이 토지투자의 최적기라 할 수 있습니다. 4차 국토종합개발계획이 대부분 실현되는 2012년 이전에 조금이라도 빨리 투자를 해야 하기 때문입니다. 특히 국토를 동서로 가로지르는 2개의 내륙개발 축이 (중부내륙축 인천~춘천~속초, 남부내륙축 군산~전주~포항) 투자의 중심이 되어야 합니다. 동북아의 관문으로 거듭나는 중추적인 역할을 담당하는 국토의 횡단교통망은 과거 국내 종단 교통망 개발과는 비교할 수 없는 경제적 위력을 지닌 것으로 분석되고 있습니다. 이는 지역과 상황에 따라 수십 배의 지가상승을 예상하게 할 수 있습니다. 이에 국내 개발이 완료시점으로 접어드는 2012년 이후에는 토지투자를 통해 막대한 부를 형성하는 경우는 없을 수도 있습니다. 이 시점 이후에 전국에서 3.3㎡당 100만원 이하의 쓸만한 토지는 찾아보기 힘들기 때문일 것입니다.
Q. 부동산 투자 전략과 노하우가 있다면?
A. 우선 투자란 ‘내 몸에 맞는 옷을 입는 것이다.' 라고 말하고 싶습니다. 이는 투자처에 자금을 맞추는 것이 아니라 투자자의 자금현황에 맞는 유망 투자처를 찾는 것을 의미합니다. 또한 대다수의 투자자들은 소위 말하는 뜨는 지역만을 선호하지만 일반인들 까지도 흔히 알려진 정보를 바탕으로 투자를 한다면 이미 때는 늦게 마련입니다. 부동산 투자에 있어 핵심은 정보의 정확성과 신속성입니다. 다시 말해 ‘이미 뜨고 있는 지역보다는 뜰 수 있는 지역'을 선점하는 것이 중요 합니다. 과거와 달리 지역개발의 내용은 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 투자의 지침이 되는 대부분의 정보는 각 지방자치단체에서 공개열람을 통해 확인 할 수 있습니다. 따라서 출처가 불분명하고 검증 되지 않은 뜬소문 만으로 투자를 실행하는 것은 옳지 않습니다. 우선 이미 발표된 도로, 택지개발 등의 개발재료가 실현될 수 있는지, 개발 가능한 땅이라도 수익률을 극대화할 수 있도록 용도지역이 변경될 수 있는지 등 변수도 따져 보아야 합니다. 개발의 시점은 유동적이지만 정부 기획예산처에서 평년과 달리 유독 높은 예산이 책정된 지역은 개발이 임박한 지역일 가능성이 높습니다.
Q. 향후의 포부와 비즈니스매거진 독자들에게 부동산 투자에 대해 당부 한다면?
A. 현재 부동산 시장은 급변하고 있습니다. 정부의 정책과 개발지의 소진 및 상권의 포화 등으로 과거 답습 형태의 부동산 개발과 투자는 더 이상 설 자리를 잃어가고 있습니다. 앞으로 부동산펀드, 리츠(REITs) 등의 선진 간접투자제도의 활성화가 예상됩니다. 이러한 시장의 변화에 능동적인 대응과 더불어 부동산 컨설턴트의 지위향상에도 꾸준히 노력 할 것입니다. 더 나아가 정도, 신뢰 경영을 바탕으로 ‘상품으로써 가치를 발현 할 수 있는 부동산 공급과 올바른 투자문화의 정착' 이라는 우리의 목표를 위해 시장을 선도하는 선진 부동산 기업으로 거듭날 것입니다. 이를 위해 (주)SG토지경제연구소는 시행, 시공, 컨설팅 등의 부동산 전 분야와 금융, 세무, 법무, 기획, 행정의 각 영역을 한데 집약시켜 국내 최정상권의 부동산 그룹을 목표로 하여 단계적으로 발전 할 것입니다. 이제 부동산 투자는 막연하고 손쉬운 투기의 대상으로 접근한다면 낭패를 볼 수 있는 투자처로 변화하고 있습니다. 더 이상 부동산은 투기의 대상이 아닌 고객과 회사가 모두 성공을 거둘 수 있는 건전한 투자처가 되어야만 합니다. 투자의 안정성과 수익성은 정확한 정보를 바탕으로 프로젝트를 완수 할 수 있는 능력 있는 회사와 투자자 상호간의 신뢰. 그리고 끊임없는 노력에서 창출 됨을 명심하시길 바랍니다.
최승우; 기자
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