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국내 투자자들이 부동산시장으로 발길을 돌리고 있다. 지난 2003년부터 이어진 증시 활황과 참여정부의 잇단 부동산 규제 정책이 맞물려 한때 보수적 성향의 투자자들마저도 주식, 펀드 등에 관심을 돌렸지만, 다시금 제자리를 찾고 있는 것이다. 이러한 원인은 작년 말 세계 경기의 불황, 미국 서브프라임모기지 사태, 거대 금융회사들의 파산 및 실적 악화 등으로 최근 국내 주식시장은 크게 하락한 이후 박스권을 형성하여 투자자들의 기대수익을 충족하지 못하고 있기 때문으로 분석된다. 여기에 현 정부의 성장을 모토로 하는 다수의 개발정책과 규제완화는 침체 일로를 걷던 국내 부동산 시장의 활력을 불어 넣고 있다. 특히 올해 토지시장은 전반적인 안정 속에 신도시와 기업도시, 혁신도시, 관광도시 등 이른바 국가균형발전 정책의 지속적 추진이 토지시장의 주요 변수로 작용하면서 토지투자의 명암이 엇갈릴 전망이다. 지난 2003년부터 진행되어 오는 토지적성평가에 따라 수도권과 광역시 인접 시, 군의 관리지역의 세분화 방안이 대부분 올해 안으로 확정될 예정이다. 그 동안 개발이 가능한 땅으로 비도시지역의 관리지역(옛 준농림지)과 도시지역의 자연녹지 지역 땅이 각광 받았다면 앞으로는 이보다 축소된 계획관리지역과 시가화예정용지가 투자유망지로 떠 오를 전망이다. 그러나 토지는 우리에게 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 형질과 지역에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 독이 될 수도 있다. 최근에 투자는 수익성뿐만 아니라 환금성 및 안정성까지도 고려를 해야 하는 입체적인 투자의 Tool이 요구되는 시점이다. 이에 본지에서는 (주)다경에셋(www.dkasset.com) 이성원 대표이사를 만나 ‘국내 부동산시장의 현황과 전망 및 올바른 투자방향' 에 대한 대담을 나눴다.
주먹구구식의 부동산투자는 잊어라
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(주)다경에셋 이성원 대표 |
내 부동산 투자의 지침이던 아파트, 오피스텔 등의 주택을 활용한 자산증식의 방법은 점차 실효성이 떨어지는 추세이다. 이제는 부동산 투자에 있어서도 주택에만 편중된 투자 방식에서 탈피하여 토지, 수익형부동산, 부동산펀드 등의 다양한 포트폴리오를 구성하여 분산투자를 적극적으로 고려해야 할 시기이다. 이제 부동산은 더 이상 과거처럼 뜬 소문에 의해 단기적이고 맹목적인 투기로 접근한다면 자칫 막대한 손해로 이어질 수 있다. 이성원 대표는 “이미 15만가구를 넘어 20만 가구에 육박하고 있는 미분양 아파트는 더 이상 주택이 투자의 대상이 될 수 없음을 대변하고 있으며, 상가 투자 또한 기반시설부담금제 시행 등으로 인한 고분양가와 IMF를 능가하는 경기불황이 최대 화두로 떠 오르면서 신규투자가 쉽지 않을 전망이다.” 라고 예상했다. 그렇다면 향후 성공적인 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 올바른 부동산 투자를 하기 위해선 해당 부동산이 가지고 있는 본질적인 가치인 내재 가치를 정확히 파악하는 것이 최우선 되어야 한다. 이성원 대표는 “부동산 가치 투자의 핵심은 ‘내재 가치'에 있다. 부동산의 내재 가치는 보유에 따른 미래의 수익을 구체화 하여 현재 가치로 평가한 금액이고, 내재 가치가 실제 거래 가격보다 높아 향후 가격이 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 저평가 지역의 부동산을 적정 시점에 매입, 매각 하는 것이다.”라고 정의했다. 특히 땅의입지(도로의 유무), 미래가치(주변개발), 희소가치 등 ‘3대 가치'의 요인이 교집합을 이루는 지역에 투자가 절대적으로 유리하다. 교통망(고속도로, 간선도로, 지하철, 경전철 등) 확충지역, 대규모 택지개발지구, 신도시배후지역 등의 토지투자가 유망하다. 또한 국내 소득수준과 삶의 질이 높아지는 추세에 따른 친환경, 레저, 휴양 시설 개발이 활성화 되는 지역의 토지도 향후의 성공적인 투자 트렌드로 자리매김 할 것으로 전망된다.
이러한 현상은 이미 오래 전부터 이어지고 있었다. 강원도 횡성군 두원리의 경우 지난 1993년까지 공시지가가 1,200원에 그쳤지만 현대 성우리조트가 착공하고 개장하자 3년 만에 270,000원으로 공시지가가 무려 230배나 상승했으며, 2009년 현재 이곳의 도로변 토지는 실거래가가 3.3m² 당 수백만원을 넘고 있다. 이렇듯 부동산 시장에서도 레저, 휴양시설 개발의 바람은 거세다. 이성원 대표는 “국내 부동산 투자 시장에서 대기업이나 공기업이 주도하는 개발 지역에서 제대로 된 입지를 지닌 부동산 이라면, 지금까지 투자 실패 사례를 거의 찾아 볼 수 없다. 대기업 계열사 사옥이나 관련 공장이 들어서는 곳, 특히 대규모 레저 휴양 리조트가 개발되는 지역이면 어김없이 커다란 가치상승이 이루어진다. 이러한 추세를 감안한다면 알펜시아 리조트를 중심으로 다수의 대기업들이 수 많은 개발사업을 진행하고 있는 강원도 평창의 투자가 유망할 것이다.” 라고 역설했다.
가치 있는 서비스와 상품으로 승부한다
(주)다경에셋 이성원 대표는 지난 수년간 국내 부동산 개발산업에 종사해온 디벨로퍼이다. 그간 다양한 형태의 수 많은 프로젝트를 진행하며, 다수의 개발사업을 성공적으로 완수했다. 개발 대상에 대한 과학적 분석과 정확한 프로젝트 진행을 바탕으로 개발사업에 뛰어난 역량을 발휘하며, 고객과 업계에 커다란 호평을 받았다. 이러한 성공의 원동력은 현실에 안주하기 보다는 새로운 목표에 대한 도전을 즐기는 그의 경영철학과 끊임없는 노력에 있었다. 이성원 대표는 “시장성과 계획성이 결여된 사업은 높아진 투자자들의 안목에 외면 당 할 수밖에 없다. 이제 부동산 개발산업은 차별화 된 컨텐츠와 철저한 계획 및 신속한 추진력이 뒷받침 되지 않는다면 개발주체와 이용자 모두 난항을 겪을 수 밖에 없다.”라고 역설했다. 기존 투자 유망지역을 찾아 필지를 분할하는 단순한 유형의 부동산 컨설팅은 성공적인 사례만큼이나 실패 사례도 많아 안정성이 크게 떨어진다. 또한 일부 부도덕한 부동산회사에서는 개발이 불가한 토지를 마치 커다란 호재가 있는 지역이라 속이는 수법을 통해 투자자들에게 막대한 손해를 입혀 사회적 문제가 되기도 했다. 이에 이성원 대표는 왜곡된 한국의 부동산 시장에서 부동산 투자의 새로운 모델과 올바른 개발 방향을 제시하기 위해 (주)다경에셋을 설립하게 되었다. 급변하는 부동산시장에서 (주)다경에셋에서는 상업용, 업무용, 주거용 부동산의 개발환경과 사업타당성 검토하고 최적의 개발방법제시와 활용방안 분석 및 보유부동산의 운용방안, 가치평가, 매도/매수업무 등 부동산 개발과 수익실현에 관한 광범위한 컨설팅을 실행하고 있다. 이를 통해 고객들의 신뢰를 얻고 있으며, 투자자의 성향에(생애, 직업, 리스크 감내 수준 등) 최적으로 부합하는 투자 솔루션을 제공하고 있다. 특히 (주)다경에셋의 토지개발 및 분양 사업은 국내 최정상의 수준을 자랑하고 있다. 전국적인 네트워크를 통한 신속하고 정확한 정보, 각 분야의 전문가로 구성된 Project Team, 최적의 기획 및 전략을 바탕으로 탁월한 입지선정과 차별화된 컨설팅 및 우수한 행정적 지원 서비스로 고객들의 투자 효율을 극대화 하고 있다. 이성원 대표는 “이곳의 차별화된 솔루션은 단순히 필지를 분할하여 공급하는 것이 아닌 유망 투자지역의 토지를 선점하여 택지개발(토목공사)을 통해 고객에게 토지를 공급하는 것이다. 따라서 고객은 택지를 분양 받아 건물신축과 보유 선택이 가능하여 실수요와 투자 및 절세 모두의 측면에서 모두 유리해 안정적이고 높은 수익을 창출하고 있다.” 라고 설명했다.
최고의 가치를 지닌 평창
지방분권화, 삶의 질 향상에 따른 관광, 레저산업의 활성화로 인해 강원 평창지역의 개발이 활기를 띄고 있다. 그간 서울과의 접근성이 떨어진다는 이유로 저평가 되었던 강원지역은 영동고속도로 8차선 확장, 동서고속도로, 2010년 개통예정인 중앙선 복선고속전철(청량리~원주~강릉), 국도 및 지방도 확장 등의 교통 인프라 확충을 통해 서울을 기점으로 평창까지 1시간30분대에 도착 할 수 있는 뛰어난 접근성을 확보 할 것으로 기대되고 있다. 이성원 대표는 “강원도는 양양공항, 원주공항의 노선확대와 시설증대로 한국을 대표하는 관광허브의 위상을 더함과 동시에 통일시대의 새로운 남북교류 거점으로 자리잡고 있어, 투자가 유망 할 것으로 예상하고 있다. 특히 평창지역은 최근 동계올림픽 유치 재도전과 알펜시아 리조트, 서울대 농생대 이전 및 첨단 바이오벤쳐 산업단지 조성 사업 등이 계획 되어 가치상승 가능성이 무궁무진한 국내 최고의 투자지역이다.” 라고 평가했다. 이에 (주)다경에셋에서는 평창군 대관령면 용산리 일대 99174m² 규모의 계획관리지역의 토지를 확보하여 이중 66116m²은 타운하우스 및 팬션 단지로 개발할 계획이며, 33058m²의 토지는 기초토목 공사를 마치고 현재 분양 중에 있다. 용산리는 50만평 규모의 신시가지와 올림픽 레저 휴양타운 예정지의 중심에 자리잡아 최적의 입지를 자랑하고 있다. 이곳은 평창 동계올림픽 유치 시 메인스타디움으로 확정된 알펜시아리조트(국내 최초의 복합리조트 빌리지. 총 사업비 1조5천억, 4.91㎢ 규모)와 불과 500여 미터 거리에 위치하고 있으며, 올림픽IC, 원주~강릉간 고속전철역사 등과 인접해 있어 향후 커다란 지가상승이 전망되는 지역이다. 정부의 토지거래 허가지역 지정을 받지 않은 점도 원활한 투자를 가능하다. 또한 전체 면적의 65%가 동식물의 생육에 가장 좋은 해발 700m(Happy 700 슬로건) 이상의 고원지대인 평창은 강과 산이 어우러진 천혜의 자연 환경과 4계절 관광 인프라가 구축되어 투자자들의 관심이 높은 지역이다. 여가와 건강이 우리 생활의 커다란 비중을 차지하고 있는 추세에 천혜의 자연이 만들어 내는 쾌적한 주거환경은 실수요자들의 큰 관심을 끌고 있는 것이다. 이성원 대표는 “이미 영국 등의 선진국에서는 초고층 보다는 저밀도 고급주택 단지가 각광을 받고 있다. 점차 초고층의 우수한 조망보다 땅의 기운을 느낄 수 있는 환경과 건강을 중요시 여기는 것이 선진국의 상류층으로부터 점차 확대되는 추세이다. 국내 또한 노후를 설계하는 중장년층과 고령층은 답답한 도심을 벗어나 전원생활을 하려는 욕구가 강해 노후를 즐기며 안정적이고 투자가치가 높은 타운하우스, 그린빌리지 등에 대한 관심과 투자가 날로 높아지고 있다.” 라고 강조했다. 향후 (주)다경에셋의 분양지에서는 주거 또는 수익형 목적의 콘도, 팬션, 전원주택 등 고객들의 기호와 성향에 맞는 시공이 진행될 예정이며, 특히 다수의 교통망 확보를 통해 기존의 강원도권 진입 시 교통체증의 해소로 임대사업의 활성화도 더욱 기대되고 있다. 부동산 전문가들도 이러한 인프라를 활용하고 체계적인 운영을 바탕으로 하는 우수한 프로젝트는 수도권 중심 1극 체제 극복과 함께 국가 성장의 견인차역할을 할 것으로 판단하고 있다. 또한 총체적인 불황에 빠져있는 부동산 시장의 활력을 불어 넣고, 높은 투자가치를 통해 많은 투자자들에게 만족스러운 결과를 선사 할 것으로 예상하고 있다. (주)다경에셋은 부동산을 통해 고객들에게 경제적 수익 그 이상의 행복을 선사하고, 한국 부동산 산업의 선진화와 부동산컨설턴트 지위 향상에 일조하고자 힘쓰고 있다. 향후 시행, 시공, 해외사업 등으로 영역을 확대. ‘국내 최고의 부동산 기업' 이라는 (주)다경에셋의 목표를 향해 전진하고 있다.
| 알펜시아는? |
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'아시아의 알프스'로 불리는 대관령 자락에 총 148만6000평(4.91㎢) 규모의 복합리조트가 들어선다. 강원도개발공사가 강원 평창군에 짓는 '알펜시아 리조트'가 그 주인공이다. 국내 최초의 사계절 체류형 리조트이다. 사업비도 1조5천억원으로 국내 리조트로는 최대 규모다. 인간이 살기에 가장 좋다는 해발 700m에 자리잡고 있으며, 제2영동고속도로 및 서울~원주 간 복선전철 개통 등으로 서울을 기점으로 1시간 30분 가량의 뛰어난 접근성을 확보하여 리조트가 완공되면 '관광 지도'가 획기적으로 바뀔 전망이다. '알펜시아(Alpensia)'는 독일어로 알프스를 뜻하는 알펜(Alpen)과 아시아(Asia), 환상(Fantasia)을 합친 이름이다.
알펜시아 리조트는 크게 골프빌리지(동부?SK건설 컨소시엄), 리조트빌리지(GS건설?삼환기업 컨소시엄), 올림픽파크(태영?현대건설 컨소시엄) 등으로 구성된다. 골프빌리지는 국내 최고급 정주형 골프커뮤니티로써 국내에서 처음으로 페어웨이 위에 조성되는 주택단지다. 리조트빌리지는 '그림 같은 동화 속 마을'을 주제로 400여실 규모의 호텔 2개와 컨퍼런스센터, 빌리지콘도(503실), 워터파크 등으로 구성된다. 올림픽파크는 총 9개의 슬로프가 갖춰진 스키장과 스키점프대, 바이애슬론, 크로스컨트리, 뮤직텐트 등 다양한 스포츠 시설이 들어선다. 향후 동계올림픽이 평창에서 열릴 경우 이 곳이 주 경기장으로 사용되며, 올림픽 개?폐회식이 열리는 곳도 올림픽파크다. |
최승우 기자 (storm7is@businessmagazine.co.kr)
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