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(주)평성피엠 오이근 대표는 지난 15년간 국내 부동산 산업에 종사해온 디벨로퍼이다. 그간 다양한 형태의 수 많은 프로젝트를 진행하며, 다수의 개발사업을 성공적으로 완수했다. 1기 신도시 지역 개발 및 투자 사업을 필두로 영종도, 판교, 김포, 용인, 경춘선지역 등에 이어 최근 이천 지역까지 부동산 가치상승이 이루어지는 곳에 항상 그가 있었다. 부동산 개발뿐만 아니라 시공, 부동산 컨설팅 분야에서도 뛰어난 역량을 발휘하며, 고객과 업계에 커다란 호평을 받았다. 이러한 오이근 대표의 성공의 원동력은 다름아닌 고객과 회사임직원들의 신뢰이다. 항상 고객의 입장에서 또 사원의 입장에서 생각하고 실천해 모두가 성공 할 수 있는 해법을 제시하며 신뢰를 형성할 수 있었기 때문이다. |
이제 대한민국의 부동산 투자는 더 이상 과거처럼 뜬 소문에 의해 단기적이고 맹목적인 투기로 접근한다면 자칫 막대한 손해로 이어질 수 있다. 투자자들 또한 부동산 투자에 있어서도 주택에만 편중된 투자 방식에서 탈피하여 토지, 수익형부동산, 부동산펀드 등의 다양한 포트폴리오를 구성하여 분산투자를 적극적으로 고려해야 할 시기임을 인식해야 한다. 실제 국내 부동산 투자의 지침이던 아파트, 오피스텔 등의 주택을 활용한 자산증식의 방법 조차도 점차 실효성이 떨어지는 추세이다. 이미 15만 가구를 넘어 20만 가구에 육박하고 있는 미분양 아파트는 더 이상 주택이 투자의 대상이 될 수 없음을 대변하고 있으며, 상가 투자 또한 기반시설부담금제 시행 등으로 인한 고분양가와 IMF를 능가하는 경기불황이 최대 화두로 떠 오르면서 신규투자가 쉽지 않을 전망이다. 반면 토지시장은 전반적인 상승세 속에 정부의 성장을 모토로 하는 수도권 규제완화, 군사시설보호구역 및 그린벨트 해제, 4대 강 정비사업, 새만금 개발 등 정책사업의 추진과 연속성이 토지시장의 주요 변수로 작용하면서 토지투자의 명암이 엇갈릴 전망이다. 이에 이천, 여주, 하남, 화성 등 수도권은 물론이고 충북 음성, 강원 춘천, 평창 등의 수도권 인접지역 까지도 다수의 대형 개발호재와 투자심리 회복으로 토지 투자의 활기를 띄고 있다. 그러나 토지는 우리에게 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 형질과 지역에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 독이 될 수도 있다. 최근의 투자는 수익성뿐만 아니라 안정성, 환금성, 절세 까지도 고려를 해야 하는 입체적인 투자의 기술이 요구되는 시점이다. 그렇다면 향후 성공적인 부동산 투자는 무엇을 어떻게 해야 할까? 이에 본지에서는 국내 부동산 산업의 중심에 있는 (주)평성피엠 오이근 대표이사를 만나 올바른 부동산 투자와 개발 솔루션을 주제로 대담은 나눴다.
부동산투자의 새로운 패러다임 가치(Value)투자
가치투자란 주식시장의 투자 기법으로써 양적, 질적 인 측면에서 가치가 있다고 판단되는 기업에 대한 조사 분석을 바탕으로, 해당 기업의 가치가 시장에서 발현될 수 있는 촉매가 부각되는 시점에 집중투자를 하여 수익을 극대화한다는 것이다. 이를 통해 시황전망에 따른 단기매매와 맹목적인 장기투자에 따른 비합리성을 배제하고 통제 가능한 리스크 범위 내에서 절대수익을 달성한다는 목표를 이룩하는데 초점을 맞추고 있다. 이러한 가치투자는 이제 주식시장을 넘어 국내 부동산 시장에서도 충분히 유효하며, 새로운 패러다임으로 자리잡고 있다. 지난 참여정부 이후 부동산 정책이 무주택자 중심으로 재편되고 분양권 거래 금지, 양도세 중과 등으로 단타 거래가 막히면서 자연스레 가치 투자의 필요성이 대두됐기 때문이다. 과학적 분석에 의해 우량한 투자 대상을 고르고, 장기적 관점에서 포트폴리오를 구성하고 운영하며, 관련 법 테두리 내에서 정당한 거래를 하는 투자자들이 가치 투자자로 인정 받기 시작했다. 오이근 대표는 “부동산 가치 투자의 핵심은 ‘내재 가치'에 있다. 부동산의 내재 가치는 보유에 따른 미래의 수익을 구체화 하여 현재 가치로 평가한 금액이고, 내재 가치가 실제 거래 가격보다 높아 향후 가격이 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 저평가 지역의 부동산(토지)을 적정 시점에 매입해 중장기적으로(3년 이상) 보유하는 것이다.”라고 정의했다. 가치 투자자는 1년 미만의 단기성 투기를 하거나 특정 지역 부동산을 집중 매입해 가격을 끌어올리는 것과 같은 시장의 혼란을 조장 하지 않는다. 법률이 허용하는 범위 내에서 중장기 투자를 하며 세법 등을 준수하는 것이다. 이러한 투기가 아닌 올바른 가치 투자는 정부 입장에서도 환영할 만한 존재인 셈이다. 부동산 가치 투자를 하기 위해선 해당 부동산이 가지고 있는 본질적인 가치인 내재 가치를 정확히 파악하는 것이 최우선 되어야 한다. 그렇다면 부동산의 본질적 가치는 무엇인가. 오이근 대표는 “부동산의 가치는 자산성, 수익성, 성장 가능성의 3대 요소에 의해 형성된다. 이 중에서도 ‘토지 소유지분의 부동산 가치가 실질 가치라는 것이다. 실제로 토지와 건물로 구성된 아파트의 경우 시간이 갈수록 대지지분으로 가치 측정 기준이 옮겨 간다. 특히 신규 아파트는 교통, 학군, 시설, 편리성, 브랜드 등의 요인이 가격 결정에 영향을 주지만 건립 연수가 쌓일수록 ‘실질적 토지소유 규모'가 절대적인 기준으로 바뀐다는 것을 알 수 있다.” 라고 설명했다.
토지시장의 투자 열기는 계속된다
전체 국토의 70%이상이 산악지역인 우리나라의 환경적 요인과 부동산의 절대적 소유에 대한 민족적 사상으로 인해 부동산의 희소성은 매우 높다. 그럼에도 불구하고 여전히 한국에서 택지, 공장용지, 도로용지 등 생활에 실제로 활용되는 토지(도시적 용지) 면적은 전체 국토의 비율은 6.2%로 선진국보다 4%포인트 이상 낮은 상태다. 이에 정부에서는 지난 2008년 3월 도시용지 비율이 9.2%로 늘도록 개발용지를 공급할 것을 계획했다. 그리고 2008년 10월 30일 농업진흥지역 조정(650㎢), 보전 산지를 준보전 산지로 조정(1000㎢), 개발제한구역 조정(128㎢, 2020년까지 최대 308㎢), 군사시설보호구역 해제 및 완화(454㎢) 등 향후 5년간 총 2232㎢(6억7천만평) 규모의 개발 가능 토지의 공급을 목표로 하는 국토이용 효율화 방안을 발표한다. 이는 서울 면적(605.33㎢)에 약 4배에 가까운 면적이다. 이뿐만 아니라 대규모 도시용지 공급과 맞물려 거래 활성화를 위한 규제완화 조치도 이어지고 있다. 거래 활성화를 위한 시작은 지난 2008년 9월 29일, 사전 거주기간이 6개월 이상(기존 1년 이상)으로 완화되면서부터다. 또한 2009년 1월 30일에는 개발제한구역을 제외한 전국 1만 224.82㎢ 규모의 토지거래 허가구역이 해제되고, 2009년 3월 16일 비사업용 토지 양도세 중과세 폐지가 발표되면서 매물은 쏟아졌으며, 4월 30일에는 중과세 폐지가(2010년 12월 31일 까지) 결정돼 부동산(토지)투자의 새로운 황금기를 맞이하게 된 것이다. 결론적으로 일부 수변지구, 군사보호구역, 절대농지 등을 제외한 대한민국의 모든 토지는 앞으로도 개발 및 투자의 성공 가능성이 높다 할 수 있다. 시장의 전망이 긍정적인 것은 사실이나 그렇다고 해서 무작정 투자를 하는 것은 커다란 리스크에 노출 될 수 있다. 안전성, 환금성, 수익성 등의 투자 3대 요소를 고루 갖춘 투자처를 찾는 혜안이 필요하다. 오이근 대표는 “부동산 투자의 기본 진리 중 하나가 인구의 집중도이다. 이러한 인구 집중도는 교통, 주거환경, 직장, 기후 그리고 생활의 편리함에 의해 결정된다. 이런 요소들이 갖추어지면 그곳에 사람들이 모이고, 자연히 부동산 가격이 오르게 된다. 국내의 경우는 전체 인구의 45%가 수도권에 집중되어 있고, 대부분의 생산과 소비가 이곳에서 이루어 진다 해도 과언이 아니다. 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 땅값도 비싼 것은 당연한 것이다. 따라서 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅의 가치가 높지 않다.” 라고 조언했다.
국내 부동산 개발의 근대 역사와 가치상승의 결정요소
 국내는 지난 1980년대 초 강남택지 개발을 시작으로 아시안게임과 올림픽을 전후하여86~88년도에 서울 전역으로 개발의 범위가 확대되었다. 이후 1,2기 신도시(분당, 평촌, 중동, 일산, 동탄, 판교, 김포, 파주 등)를 중심으로 1990년대에서 지금까지 수도권 개발의 시대가 열렸다. 향후에는 2020년까지 계획된 제4차 국토종합개발에 의거한 국가균형발전 정책에 따라 전국이 고르게 개발 예정되고 있으며, 개발이 한창인 지역도 많다. 앞서 언급한 것처럼 국내의 부동산 개발이 본격화된 1980년 대부터 지금까지 개발의 형태나 규모 및 수준의 변화는 있지만 토지가치 상승의 기본적인 틀에는 일정한 기조를 유지하고 있다. 그것은 지역발전의 시작을 알리는 도로, 철도 등의 교통망 확충이다. 강남, 서울, 수도권 순서의 점진적인 개발 영역 확대에 앞서 강남지역의 도로, 수도권과 서울을 잇는 간선도로와 전철노선연장, 외곽순환 고속도로 등이 순차적으로 지역개발에 한발 앞서 완공된 점을 눈여겨보아야 한다. 다시 말해 부동산 개발에 있어 교통망 확충은 최우선시 되는 필요불가결의 존재인 것이다. 최근 3기 신도시 후보지역(이천, 검단, 남양주, 포천, 용인, 등)을 끼고 계획되어 있는 제2외곽순환 고속도로 건설도 이를 증명하고 있다. 그렇다면 향후 투자유망 지역은 어디일까? 오이근 대표는 “땅의 가치, 희소 가치, 미래 가치 등 ‘3대 가치'의 요인이 교집합을 이루는 지역에 투자가 절대적으로 유리하다. 즉 교통망(수도권 전철망, 고속도로, 간선도로, 등) 확충지역, 대규모 택지개발지구, 신도시배후지역이 투자가 유망한 것이다. 이러한 최근의 추세를 감안 한다면 서울과의 우수한 접근성, 깨끗한 자연환경, 다양한 개발 호재 등 향후의 가치가 높게 형성 될 수 있는 모든 요건을 갖추고 있는 ‘경기도 이천'이 실수요와 투자면에서 단연 최고라 할 수 있다.” 라고 자신의 의견을 피력했다.
성공 투자로 이끄는 이천을 주목하라
수도권 규제완화와 도시적용지 확대 정책으로 비약적인 발전을 거듭하며, 수도권 동남권의 거점도시로 급부상하고 있는 이천을 주목해야 한다. 이천은 기존의 영동고속도로(신갈~호법간 확장중), 중부고속도로(호법~음성간 확장계획)와 더불어 2011년 완공을 목표로 하는 성남~장호원 자동차 전용도로(제2영동고속도로와 연계) 등이 교차하고 판교신도시(신분당선 판교역)와 분당신도시(분당선 이매역), 이천(신둔역, 이천역, 부발역), 여주를 잇는 복선전철이 착공하는 등 서울과의 뛰어난 접근성(이천~분당~선릉 50분대, 이천~판교~강남 40분대, 이천~광교 동탄신도시 20분대 소요예상)을 지닌 교통의 요충지로 거듭났다. 이천에서는 교통 인프라 확충과 더불어 여주에 위치한 명품아울렛 첼시 3배 규모의 명품패션물류단지(79만8천m²동양최대규모), 360만m²(109만평)의 부지에 특전사 이전, 약 33만5천m²(10만평) 규모의 이천 외국어 고등학교 및 유스호스텔 등이 이천시 호법면을 중심으로 개발될 예정이다. 또한 이천의 대표 기업 하이닉스 공장 증설계획도 지역 가치상승에 힘을 보태고 있다. 이미 3~4년 전부터 이천의 미래가치를 내다본 국내 대기업들은 대규모 관광레저(종합리조트, 온천 등), 물류단지 개발을 목적으로 인테체인지 부근 토지매입을 완료한 상태이며, 남한강을 끼고 있는 이천은 최근 시작되고 있는 정부의 4대강 정비사업의 수혜도 예상되는 지방의 기업혁신 도시의 관문이자 관광레저, 물류의 중심지로 발돋움 하고 있다. 특히 이천에 들어설 명품패션물류단지는 단순 쇼핑에 그치지 않고 다양한 테마개발을 통한 숙박, 공연, 체험 기능을 강화. 연간 1500만명으로 예상되는 관광인구를 흡수하여 기존의 도자기 문화(도예문화단지-산업특구지정, 엑스포행사 등)와 명문 골프장 및 종합관광레저단지(지산리조트, 테르메덴온천단지, 도심온천공원, 장천온천지구) 등과 더불어 경기도의 새로운 관광중심지 역할을 수행할 것으로 전망된다. 오이근 대표는 “그간 한국의 국토는 종(慫)으로 개발되어 왔다. 경부고속도로와 경부선(철도)을 시작으로 중부고속도로 및 서해안고속도로와 호남선(철도) 등이다. 그러나 이제는 제4차 국토종합개발계획에 의거한 횡(橫)의 개발이 시작 될 것이다. 경춘고속도로, 동서고속도로, 제2영동고속도로 등을 시작으로 국토의 동서를 가로지르는 도로와 철도의 개발이 권역별로 계획되어 있으며, 가장 주목 할 투자포인트는 종단과 횡단 교통망이 교차하는 지역이 향후 개발이 활성화 될 가능성이 가장 농후한 지역이다.” 라고 강조했다. 최근 발표된 기업, 혁신, 행정, 관광도시들은 각 개발축의 교차점이자 새로운 거점도시이기도 하다. 실제로 이천의 예를 들면 중부고속도로와 영동고속도로의 접점으로 정부와 대기업의 다양한 개발사업으로 눈부신 발전을 이룩하고 있다. 이에 이천은 국내 최고의 지가상승 지역으로 손꼽히며, 지속적인 상승 곡선을 그리고 있다. 미리 선점 하지 않은 상황이라면 토지에 대한 투자가 불가한 상황이다. 오이근 대표는 “최근 당사에서 분양 중에 있는 ‘이천시 호법면 지역의 관리지역 토지 및 역세권 부지' 는 앞서 언급한 국내 개발의 흐름과 국토종합개발계획 등의 기본에 충실한 분석과 철저한 시장조사 및 예측 그리고 부지런한 현지답사를 바탕으로 하는 가치투자의 결실로써 고객들에게 커다란 수익과 만족감을 선사하고 있다.” 라고 설명했다.
성공투자의 포인트 토지적성평가와 시가화예정용지
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국토계획법의 제정에 따라 종전 도시계획법상의 준도시지역과 준농림지역이 합쳐져 관리지역이 되었고 다시 현재 전국 2만7239㎢(전국토의 27%)의 관리지역이 지자체 별로 각 필지의 토지가 가지고 있는 교통여건, 자연환경 등을 종합적으로 고려해 땅의 가치를 평가하는 ‘토지적성평가'를 진행하고 있다. 이 절차를 거쳐 관리지역을 필지 별로 개발이 가능한 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 3가지로 세분화하게 된다. 계획관리지역은 세가지 관리지역 중에서 가장 쓰임새가 많고 활용도가 높은 개발행위가 원활한 지역이다. 또한 생산, 보전 관리지역이라 하더라도 도로에 접해 있고 토지의 경사도가 낮은 지역이라면 최근 개발허가가 나는 추세이다. 현재까지 세분화 작업이 완료된 곳은 경기도에서는 고양시가 유일하다. 고양시는 국토법에 따라 용도지역을 변경하는 내용의 도시관리계획을 지난해 12월 11일 수도권최초로 결정, 고시했다. 그 외에, 대전광역시 서구, 대구광역시, 울산광역시 등 전국을 통 털어 세분화 작업이 완료된 곳은 네 군데에 불과하다. 따라서 현재 토지 투자를 고려중인 투자자들은 지자체의 관리지역 세분화 작업이 끝나기 이전에 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 땅을 선점하는 것이 가장 유리하다. 계획관리지역으로 지정되면 최소한 3배에서 많게는 10배까지 지가 상승이 이루어질 것으로 전망되기 때문이다. 계획관리지역은 계획적으로 개발을 추진하겠다는 곳으로 제 2종지구단위계획 수립이 가능하며, 건폐율과 용적률도 각각 40%와 100%로 책정된다. 또한 시가화예정용지는 ‘개발 또는 개발되지 않을 땅, 투자 또는 투자해서는 안 될 땅'을 한눈에 볼 수 있는 척도로 그 위치와 면적까지 알 수 있다. 시가화예정용지는 도시의 팽창과 확장방향을 구체적으로 보여주는 지표로, ‘토지투자의 보물지도'라 할 수 있는 안정성 높은 투자종목이다. |
기업의 성공은 고객의 신뢰입니다
(주)평성피엠 오이근 대표는 지난 15년간 국내 부동산 산업에 종사해온 디벨로퍼이다. 그간 다양한 형태의 수 많은 프로젝트를 진행하며, 다수의 개발사업을 성공적으로 완수했다. 1기 신도시 지역 개발 및 투자 사업을 필두로 영종도, 판교, 김포, 용인, 경춘선지역 등에 이어 최근 이천 지역까지 부동산 가치상승이 이루어지는 곳에 항상 그가 있었다. 부동산 개발뿐만 아니라 시공, 부동산 컨설팅 분야에서도 뛰어난 역량을 발휘하며, 고객과 업계에 커다란 호평을 받았다. 이러한 오이근 대표의 성공의 원동력은 다름아닌 고객과 회사임직원들의 신뢰이다. 항상 고객의 입장에서 또 사원의 입장에서 생각하고 실천해 모두가 성공 할 수 있는 해법을 제시하며 신뢰를 형성할 수 있었기 때문이다. 오이근 대표는 “시장성과 계획성이 결여된 사업은 높아진 투자자들의 안목에 외면 당 할 수밖에 없다. 이제 부동산 개발산업은 차별화 된 컨텐츠와 철저한 계획 및 신속한 추진력이 뒷받침 되지 않는다면 개발주체와 이용자 모두 난항을 겪을 수 밖에 없다.” 라고 역설했다. (주)평성피엠은 고객과의 접점을 지속적으로 확대하며, 지난 수년간 부동산 산업에서 두각을 나타낸 전문 개발, 컨설팅 기업이다. 그간 임직원들의 시행, 시공, 컨설팅 등의 다양한 경험과 노하우를 바탕으로 선진 부동산 개발의 트렌드와 솔루션을 도입, 개발하여 국내 유수의 프로젝트를 성공으로 이끌었다. 탁월한 입지선정과 차별화된 컨설팅 및 우수한 행정적 지원 서비스로 고객들에게 커다란 호평을 받고 있다. (주)평성피엠에서는 상업용, 업무용, 주거용 부동산의 개발환경과 사업타당성 검토하고 최적의 개발방법제시와 활용방안 분석 및 보유부동산의 운용방안, 가치평가, 매각에 관한 컨설팅업무 등 부동산 개발과 수익실현에 관한 광범위한 컨설팅을 실행하고 있다. 또한 기업 및 개인부동산의 매도/매수업무, 가치분석, 수익성분석 등을 안정적인 시스템과 검증된 프로세스(Process)를 바탕으로 추진하고, 급변하는 부동산시장에서 많은 고객들의 신뢰와 투자자의 성향에 맞는 맞춤형 컨설팅으로 정평 나 있다. 특히 (주)평성피엠의 토지개발 및 분양 사업은 국내 최정상의 수준을 자랑하고 있다. 오이근 대표는 “(주)평성피엠의 차별화된 솔루션은 단순히 필지를 분할하여 공급하는 것이 아닌 유망 투자지역의 토지를 선점하여 시행 또는 택지개발을 통해 고객에게 개발이 가능한 토지를 공급하는 것이다. 또한 성공 부동산 투자의 변하지 않는 원칙인 부동산 매입 가격의 최소화에 주력하고 있다. 최초 매입가격은 투자 수익률의 척도가 된다. 실제 부동산 기업들의 토지 매입 시 관여하는 브로커 등 중간 단계가 많아 가격에 거품이 낄 수 밖에 없다. 하지만 이곳에서는 우수한 여건을 지닌 토지 지주와의 직접 거래만을 고집하여 가격 경쟁력은 극대화하고 투자시 발생할 수 있는 예상치 못한 리스크 까지도 최소화 하고 있다.” 라고 강조했다.
이보다 더 좋을 수 없다
최근 (주)평성피엠에서는 이천시 호법면 지역의 관리지역 토지를 확보하여 분양 중에 있다. 이곳 호법면 사업지는 현재 개발 중인 명품패션물류단지, 이천 외국어 고등학교 및 유스호스텔, 영동고속도로 덕평IC(차량기준 2~5분 거리), SK그룹 사업부지 확보 등 다양한 이천 지역 개발 호재의 정중앙에 위치해 향후 이천 내에서도 보다 큰 가치상승이 기대되어 안목 있는 투자자들 사이에서 투자 요충지로 호평 받는 지역이다. 이러한 개발호재들 때문에 표교~어농간 도로(서이천IC 인근~남이천IC 인근까지)가 예정되어 있으며, 유산~매곡간 도로가 현재 확포장 공사중이고, 안평~송갈간 도로도 공사(신설)중이다. 또한 호법면 사업지는 이천의 기존 중심지역과도 인접해 풍부한 생활편의 시설과 의료시설 등을 쉽게 이용 할 수 있다. 특히 인근의 용인시 백암면 일대에 2644만m²(800만평) 규모의 시가화예정용지가 지정되어 광주, 양평, 안성, 여주와 더불어 ‘자족도시 이천을 중심으로'도시계획이 진행중이며, 명문 골프장을 인접한 점과 주변 4대강 정비사업에 따른 프리미엄이 더해지고 있어 투자자들의 높은 관심이 쏟아지고 있다. 따라서 이천시 호법면 단천리 지역은 정부와 대기업 주도 개발사업의 교집합 지역으로서 우수한 수익성과 안정성 및 환금성 등 투자의 3대 요소를 갖추어 가치상승 여력이 높은 지역이다. 현재의 1차적 지가 상승과 완공 시점에서의 2차적 지가상승이 전망되며, 활성화 시기에도 지속적인 가치 상승이 예상되는 국내 최고의 투자처 중 하나로 평가 받고 있다. 이러한 (주)평성피엠의 성공 추진력은 각 분야의 전문가들로 구성된 우수한 인력과 전국적인 정보 네트워크 및 법률, 세무, 회계, 건축 등의 협력 시스템을 구축하고 시행, 시공 회사와 업무협약을 체결하여 사업의 안정성을 높이고 있기 때문이다. 오이근 대표는“현재 국내 부동산 시장은 급변하고 있다. 정부의 정책과 개발지의 소진 및 상권의 포화 등으로 보다 과학적인 부동산 투자 솔루션이 필요한 시점이다. 이러한 시장의 변화에 능동적으로 대응하고 더 나아가 정도, 신뢰 경영을 바탕으로 ‘명품으로써 가치를 발휘 할 수 있는 부동산을 공급하자' 라는 우리의 목표를 위해 지속적인 노력을 할 것이다. 마지막으로 부동산컨설턴트의 지위 향상과 획기적인 시스템으로 국내 부동산 산업을 선도하는 선진 부동산 시스템의 초석이 되고 싶다.”라고 포부를 밝혔다.
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오이근 대표가 제안하는 호황기를 대비하는 투자해법 |
그간 거칠 것 없이 달려온 부동산 규제완화 정책도 막바지에 이르고 시장회복에 대한 신호가 보이고 있다고는 하지만 지금이 불황기라는 데에 이견을 다는 사람은 없다. 다만 투자의 흐름에 있어 불황도 전체적인 사이클의 일부임을 인식하고 곧 다가올 호황기에 대비하는 현명한 투자를 해야 한다. 오이근 대표가 말하는 최근의 투자 노하우를 정리해보았다.
1. 투자의 성격을 분명히 하라
부동산 투자는 그 목적에 따라 시세차익용, 임대수익용, 개발용, 등으로, 투자기간에 따라 단기투자, 중장기투자로 나뉘고, 보유형식에 따라 실수요용, 투자(가수요)용으로 나뉜다. 불황기일수록 중장기적인 투자용 토지에 시세차익의 실현에 맞추는 것이 유리하다.
2. 매입가격 최소화와 분산투자로 리스크를 최소화하라
모든 투자가 100% 성공한다면 이세상에 부자 아닌 사람은 없다. 투자 후 발생하게 될 장래 리스크에 미리 대비하여야 한다. 즉 미래 리스크로서 가장 큰 요인은 자산가치 하락이다. 자산가치가 하락하더라도 이에 대한 피해를 최소화하려면 가급적 싼 가격에 부동산을 구입하는 것이 바람직하다. 또한 지역별, 종목별로 분산투자 하거나 개발호재라는 최소한의 연결고리를 지니고 있는 상품에 투자하는 것도 향후 발생할 리스크를 최소화하는 길이다.
3. 호황기를 대비하라
경기 순환 사이클이 있듯 부동산시장도 침체기가 있으면 반드시 호황기가 있는 법이다. 호황의 징표들을 예의주시하고 호황기를 대비하여 선제적으로 대응할 필요가 있다. “부동산 투자는 경기가 불황일 때 사서 경기가 호황일 때 팔라”는 말이 있다. 이미 호황국면에 진입했다 싶을 때는 이미 한발 늦은 투자가 되기 십상이다. 투자종목을 이미 물색해놓거나 투자유망지역에 대한 정보를 미리 파악해 놓음은 물론 투자를 곧바로 실행하기 위한 자금을 준비하는 일련의 과정이 불황을 벗어나려는 지금 시점에 이미 진행하고 있거나 마무리 상태에 있어야 한다.
4. 발품은 성공 투자의 어머니다
어떤 형식의 투자이건 발품은 열 번이고 백 번이고 많이 팔아야 한다. 매도인이 제시한 매도가격이 적정한지, 개발정보가 맞는지, 물건에 하자는 없는지, 개발을 위해 공법상 저촉된 사항은 없는지, 서류와 매물과의 면적이나 경계차이는 없는지 등 어떠한 종목의 투자를 불문하고 실패한 투자는 반드시 현장조사를 소홀히 한 것에서 비롯된다. 투자를 생각하고 있는 매물을 위한 조사차 발품을 파는 것만이 아니라 투자유망지역의 투자정보를 확인하는 차원에서도 현장답사는 필수이다.
5. 일시적 급등지역을 유의해라.
가격급등의 이유가 입지나 상품의 경쟁력에서 비롯된 것이 아니라 일시적인 분위기 상승에서 비롯된 것이라면 그 상승세는 지속되기 어렵다. 단지 가격이 오르고 있다는 이유로 섣불리 투자의사를 결정하기보다는 가격이 오르고 있는 이유에 대한 면밀한 분석이 선행된 후 투자에 임한다면 적어도 꼭지점 매수 후 가격급락이라는 위험 즉 상투는 잡지 않을 것이다.
6. 토지 투자의 생명은 타이밍과 신뢰이다.
부동산 투자는 호재에 사고, 뉴스가 나올 때 팔아야 한다. 이것이 바로 타이밍의 중요성이다. 이런 타이밍을 맞추기 위해서는 준비가 필요하다. 투자자는 한 두 번의 기회를 위해 평생 준비하고 공부하는 사람이다. 확실한 기회가 왔을 때, 즉 나를 부자로 만들어줄 기회를 절대 놓치지 말고 순식간에 낚아채야 한다. 투자에 관심이 있는 사람들을 대하다 보면 재미있는 현상을 한 가지 보게 된다. 대체적으로 1억원대 투자자보다는 10억원대 투자자의 결정이 더 빠르다는 것이다. 부자들은 혹은 부자가 될 자격 있는 사람들을 보면 정보에 대한 결정이 신속하다. 그들은 나름대로 투자에 대한 뛰어난 감각과 과감한 결단력이 있다. 여기에 자신이 내린 결정에 대해서는 끝까지 밀고 나가는 배짱도 있다. 금방 가격이 안 오른다고 해서 경솔하게 시장에 다시 내놓기 보다는 확신을 가지고 기다리는 인내가 필요하다. 잠시 골치 덩어리였던 땅이 나중에 황금이 되는 경우를 종종 보기 때문이다
최승우 기자
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