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지난 참여정부의 주택정책은 국민임대주택 중심이었고 새 정부는 보금자리 주택 중심이다.향후 10년간 수도권에 100만 가구, 지방에 50만 가구를 공급하되 중소 저가형 분양주택 70만 가구, 임대주택 80만 가구를 공급한다는 계획이다. 그러나 신도시 등 공공택지에서 연 5만 가구, 도심 내 재개발, 재건축 사업 등을 통해 연 2만 가구 등 총 28만 가구, 기타 용적률 상향에 따른 증가 물량 등을 포함하면 무려 72만 가구가 3~4년 사이에 공급 되는 것에 우려의 시각도 많다. 이는 신도시 14개를 건설할 규모로 본격적으로 2기 신도시가 입주를 시작하고 매년 대량으로 아파트가 쏟아져 나올 시기와 맞물리는데 자칫 ‘물량폭탄’이 되어 보금자리주택 취지와 어긋나는 결과도 도래할 수 있기 때문이다. 공존이 아닌 동반 침몰 될 수도 있는 가능성 때문에 염려스럽다. 과거 1기 신도시가 일시에 대량 공급되어 미분양사태가 발생하고 주택가격이 하락하였던 1993~5년도의 상황과 비슷하게 전개될 개연성은 충분해 보인다.“서민들에게 값싼 주택을 공급하는 정책이자 많은 일자리를 만들어내는 경기부양 대책이고 일자리 창출 대책이기도 해 이른바 세 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 맞춤형 정책”이라는 이대통령의 말처럼 그 결과를 얻을 수 있을지 필자는 무척 궁금해진다. 단순시각으로도 주택수요가 부족한 지역은 대단한 인기상승, 수도권 외곽지역에 보금자리 주택은 2기 신도시 중복으로 인한 공급 과잉우려로 주택가격하락이 강하게 나타날 수 있다. 지방의 경우 인구감소, 미분양적재, 주택수요한계로 인해 얼만큼 보금자리주택의 효과가 있을지 심히 염려가 된다. 차라리 지방의 경우 미분양 아파트를 저가에 정부가 인수, 보금자리주택이나 임대로 전환시키는 것이 현실적 대안일 수 있다.
‘투기’제공자가 아닌 서민의‘미래’제공자가 되어야 한다.
현 정부는 부동산가격 안정화를 위해 공급 카드인 보금자리주택을 꺼내 들었다.‘그린벨트’가 ‘브라운벨트’가 되고 이제‘개발벨트’가 될 것이라는 비판에 보금자리주택 카드의 성공을 위한 3가지 원칙은 명확하다. 우선 신속하게 공급을 해야 하며, 수도권 특히 서울과 인접한 지역에 대규모로 공급해야 하며 주택가격이 모두가 인정할 만큼 저렴해야 한다. 이 보금자리주택이 서울시의 장기전세 시프트와 더불어 주택시장의 ‘반항아’가 되기 위해서는 많은 해결과제가 선결돼야 한다. 첫째 새로운 주택 수요 변화 트렌드를 접목시켜야 한다. 우리나라도 1~2인 가구 비율이 이미 40%에 이르고 있고, 급격한 노령화 진입과 빈부격차 심화로 인한 취약계층을 위한 저렴한 주택공급 대비책 수립이 절실하다. 한국의 65세 이상 노인의 빈곤율은 45% 수준이며 이는 OECD평균의 4.4배로 회원국 가운데 제일 높은 수치다. 둘째 투기의 근절이다. 현재의 주택시장은 실수요 보다는 가수요가 이끌고 있다고 해도 결코 과언이 아니다. 집값이 비싼 이유는 많겠지만 실제 수요를 웃도는 투기적 수요가 큰 영향을 미치고 있다. 주위 시세의 50~70% 수준에 분양가를 책정하되 전매기간을 7~10년으로 탄력적으로 적용하겠다고 하지만 과거 판교 분양에서 대책의‘패배’를 경험하지 않았는가? 특히 민간 중대형 분양가는 제약이 없는 상황이라 주위시세만큼 가격을 올려 분양할 것이니 중소형 및 임대아파트 가격상승을 자극할 것이다. 우선 투기의‘한마당’이 되지 않기 위해서는 투기를 사전에 차단하고 개발이익과 불로소득을 환수하는 규제장치를 마련하는 급선무다. 셋째 돈으로 결코 살수 없는 자연훼손이다. 이미 국민정부시절 개발가능 한 4-5등급 지역을 모두 해제한 뒤라 현재의 그린벨트 지역은 보전가치가 높은 상황이다. 따라서 거시적으로 그린벨트 훼손지 복구계획을 수립해야 하며 보금자리 주택 주변 지역 합리적 관리방안이 마련되어야 한다. 넷째 서민을 위한 합리적인 분양가 책정이다. 소득을 노동을 통한 근로소득개념과 자본을 통한 자산소득개념으로 양분한다면 근로 소득 대 자본소득의 비율은 53대 47이라고 한다. 따라서 현시대를‘돈이 돈을 버는’시대라 칭해진다. 대한민국의 집값은 결코 낮은 가격이라 할 수 없다. 보금자리 주택이 집값 안정화로 이끌어 집 걱정 없이 열심히 일하면 내 집 마련의 희망이 정착되는 참 계기가 되어야 한다.
일반 서민과 실수요자 중심으로 정책을 집행해야 한다.
정부는 철저히 분양중심이 아닌 임대중심으로 발상전환을 신속히 해야 한다. 또한 철저한 지역 조사를 통해 탄력적으로 평형대를 조절하되, 중대형 평형이 아닌 소형평형을 대폭 늘리는 계획이어야 한다. 합리적인 수요분석과 수요자들의 관심 사항 등을 정확히 사전 조사 등 모니터링과 의견을 적극적으로 수렴해야 할 것이다. 금번 정책의 성공키워드는‘거주’개념이 아닌 ‘투자’가 주 목적인 분양보다는 장기임대를 지속적으로 늘려 나가는 정책에 있다고 해도 결코 과언이 아니다. 보상 문제도 가벼운 사안이 아니다. 사업의 가장 큰 관건은 토지확보다. 적정한 보상액 산정에 따른 신속성 있게 토지를 매입해야 한다. 벌써부터 보상가액을 높이려는 주민들의 민원과 개발반대의 목소리가 있기도 하다. 현실적으로 수도권은 이미 형성된 땅 가격과 기존주택의 보상가액을 생각하면 정부가 발표한 가격보다 훨씬 더 높아질 것이 확실하다. 지금까지 예상가격보다 더 낮았던 적은 없었던 과거사례를 비춰 보더라도 그렇다. 이런 측면에서 본다면 각종 보상을 노린 투기세력의 투기 질이 과거 연례행사처럼 일어났기에 개발계획 발표이전에 정부가 토지를 매입한 뒤, 발표 했었으면 하는 아쉬움이 크다. 이번에도 여지없이‘일방 통행 식’의 발표 후 수습대책이 쏟아져 나오는 답습형태의‘암기식’방안이 무척 아쉽기만 하다. 단기간에 엄청난 보상비가 풀릴 경우 주위부동산을 자극하고 가뜩이나 거품논쟁에 휩싸여 있는데 경제에 또 다른 위험요소가 될 수 있기 때문이다. 현재 강남 세곡 등 시범지구 4곳의 보상금은 현재로선 대략 최하 4조에서 많게는 7조가, 여기에 확대지정 된 보금자리 지구까지 최하 50조원의 돈이 보상비로 풀릴 것으로 예상된다. 따라서 보상비지급은 현금보장이 주가 돼서는 안되며 장기채권으로 절반이상 보상해주는 혼합형태가 바람직하다 할 것이다.
성공의 열쇠는 정부의 목표와 서민의 눈높이 맞춤에 있다
투자는‘투기’라는 단어에 점 두 개를 찍어야 한다. 그 이유는 한번에 결정하지 말고 두번 생각하라는 뜻이리라. 온 국민들의 눈이 보금자리 주택에 집중되어 있는 현 시점에 탐욕은 절대 금물이다. 말 그래도 투기가 투자가 되려면 신중함을 잃어서는 안 된다. 전매제한으로 7-10년 후 매매할 경우 매매가 예상 및 이 기간 동안 대출받은 금액만큼의 이자 총 금액을 계산해보라. 또한 향후 집값이 상승할 것이라는 확신이 있어야 한다. 실수요자들은 당첨 가능한 점수와 조건들을 면밀히 체크해야 한다. 적어도 90점은 넘어야 당첨될 확률이 높은 만큼 자격이 된다면 특별공급에 집중할 필요가 있다. 이야기 한 토막. 어느 대학에서 시험이 있었는데 특이하게도 시험지 종류가 세가지었다. 세가지 난이도로 되어 있는데, 학생들이 골라서 시험을 보게 되어 있었다. 가장 어려운 첫째 시험지는 각 문항 시 50점씩이었고, 둘째 문제지는 40점씩, 세 번째 문제지는 문항들이 각각 30점씩 배정되어 있었다. 시험이 끝나고 점수가 공개되었다. 그런데 채점결과가 특이했다. 가장 어려운 첫째 문제지를 고른 학생들의 점수는 모두 A였고, 두 번째는 B를, 세 번째 문제지를 고른 학생들은 모두 C를 받은 것이다. 그 교수는 학생들이 알고 있는 지식이(생각) 아니라 목표(행동)을 중요기준점으로 봤던 것이다. 문제의 유형이 아닌 현 시점에서 가장 중요한 것은 정부의 목표와 서민들의 눈높이가 같아야 한다는 점이다. 정부는 첫 번째 주관식 문제지를 풀고 있는데 채점자는 국민의 몫이다. 우려와 기대가 상존하는 현 주택정책의 점수는 늦어도 3년 후에 공개될 것이다. 보금자리 주택의 성공은 사회현상과 제반 환경에 맞는 지극히 현실적이어야 한다. 퍼즐은 맞춰가는 것이지, 처음부터 맞춰져 있으면 그건 퍼즐이 아니다. 장기적이고 합리적인 방식으로 누구의 말처럼 3마리 토끼를 잡는다면 어찌 높은 점수를 주지 않겠는가?
기자
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