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전체 국토의 70%이상이 산악지역인 우리나라의 환경적 요인과 부동산의 절대적 소유에 대한 민족적 사상으로 인해 부동산의 희소성은 매우 높다. 그럼에도 불구하고 여전히 한국에서 택지, 공장용지, 도로용지 등 생활에 실제로 활용되는 토지(도시적 용지) 면적 비율은 전체 국토의 6.2%로 선진국보다 4%포인트 이상 낮은 상태다. 결론적으로 수변지구, 군사보호구역, 절대농림지 등을 제외한 토지는 앞으로도 개발 및 투자의 가능성이 높다 할 수 있다. 그렇다고 해서 모든 토지가 미래가치를 확보하고 있는 것은 아니다. 대한민국의 부동산 개발이 본격화된 1980년 대부터 현재까지 개발의 형태나 수준의 변화는 있지만 토지가치 상승의 기본적인 틀에는 일정한 기조를 유지하고 있다. 대한민국은 지난 1980년대 초 강남택지 개발을 시작으로 아시안게임과 올림픽을 전후하여 86~88년도에 서울 전역으로 개발의 범위가 확대되었다. 이후 1, 2기 신도시(분당, 평촌, 일산, 판교, 김포, 파주 등)를 중심으로 1990년대에서 지금까지 수도권 개발의 시대가 열렸다. 앞으로는 2020년까지 계획된 제4차 국토종합개발에 의거한 국가균형발전 정책에 따라 전국이 고르게 개발이 예정되고 있으며, 개발이 한창인 지역도 많다. 이중 우리가 주목할 점은 각 지역의 개발의 신호탄인 도로와 철도 등의 교통망 확충을 시작으로 산업단지개발 및 기업이전 등의 개발 호재가 실현되는 지역만이 높은 가치상승을 기록했다는 것이다. 강남, 서울, 수도권 순서의 점진적인 개발 영역 확대에 앞서 강남지역의 도로, 수도권과 서울을 잇는 간선도로와 전철노선연장, 외곽순환 고속도로 등이 순차적으로 지역개발에 한발 앞서 완공된 점을 주목할 필요가 있다. 최근의 사례로 서해안 고속도로의 수혜지역인 평택, 당진 등의 서해안벨트 지역의 가치상승과 천안, 아산 지역 또한 KTX와 1호선 전철 개통 및 다수의 산업단지, 삼성 등의 대기업 입주로 커다란 발전을 이룩했다. 다시 말해 부동산 가치상승의 핵심은 도로, 철도 등의 교통망 확충과 산업단지, 레저시설 등의 개발이 최우선시 되는 것이며, 필요불가결의 존재인 것이다. 3기 신도시 후보지역(검단, 남양주, 포천, 용인 등)을 끼고 진행되고 있는 제2외곽순환 고속도로 건설과 규제완화도 이를 증명하고 있다. 그렇다면 향후 성공적인 부동산 투자는 무엇을 어떻게 해야 할까? 이에 본지에서는 (주)신화 김경애 대표이사를 찾아 ‘국내 부동산 투자의 주요 포인트와 올바른 개발방향' 에 대한 대담을 나눴다.
토지 투자의 황금기를 맞이하다
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(주)신화 김경애 대표이사 | 부는 지난 2008년 3월 4%에 머물고 있는 국내 도시용지 비율이 9.2%로 늘도록 개발용지를 공급할 것을 계획했다. 그리고 2008년 10월 30일 농업진흥지역 조정(650㎢), 보전 산지를 준보전 산지로 조정(1000㎢), 개발제한구역 조정(128㎢, 2020년까지 최대 308㎢), 군사시설보호구역 해제 및 완화(454㎢) 등 향후 5년간 총 2232㎢(6억7천만평) 규모의 개발 가능 토지의 공급을 목표로 하는 국토이용 효율화 방안을 발표한다. 이는 서울 면적(605.33㎢)에 약 4배에 가까운 면적이다. 이뿐만 아니라 대규모 도시용지 공급과 맞물려 거래 활성화를 위한 규제완화 조치도 이어지고 있다. 거래 활성화를 위한 시작은 지난 2008년 9월 29일, 사전 거주기간이 6개월 이상(기존 1년 이상)으로 완화되면서부터다. 또한 2009년 1월 30일에는 개발제한구역을 제외한 전국 1만 224.82㎢ 규모의 토지거래 허가구역이 해제되고, 2009년 3월 16일 비사업용 토지 양도세 중과세 폐지가 발표되면서 매물은 쏟아졌으며, 2009년 4월 30일에는 중과세 폐지가(2010년 12월 31일 까지) 결정돼 부동산(토지)투자의 새로운 황금기를 맞이하게 된 것이다. 결론적으로 일부 수변지구, 군사보호구역, 절대농지 등을 제외한 대한민국의 모든 토지는 앞으로도 개발 및 투자의 성공 가능성이 높다 할 수 있다. 이처럼 시장의 전망이 긍정적인 것은 사실이나 토지는 우리에게 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 형질과 지역에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 커다란 리스크에 노출 될 수 있다. 안전성, 환금성, 수익성 등의 투자 3대 요소를 고루 갖춘 투자처를 찾는 혜안이 필요하다. 김경애 대표는 “최근 동서를 가로지르는 다수의 도로와 철도의 개발이 권역별로 계획되어 있다. 여기서 가장 눈여겨봐야 할 투자포인트는 종단(경부고속도로 및 철도, 서해안고속도로 및 철도)과 횡단(영동고속도로, 동서고속도로, 중앙선 복선전철 등) 교통망이 교차하는 지역이 향후 개발이 활성화 될 가능성이 가장 높다는 점이다. 실제로 최근 개발중인 기업, 혁신, 행정, 관광도시들은 각 개발축의 교차점이자 새로운 거점도시로써 이를 증명하고 있다. 이러한 최근의 추세를 감안 한다면 종단과 횡단 교통망이 교차하고, 다수의 도로, 철도, 산업단지 개발이 진행 및 확정 되어 있으며, 특히 서울~춘천간 동서고속도로 개통으로 서울과의 우수한 접근성을 확보하고 있는 횡성 지역이 부동산 투자에 있어서 단연 최고라 할 수 있다.” 라고 역설했다.
진화를 시작한 횡성을 주목하라
수도권 규제완화와 도시적용지 확대 정책으로 비약적인 발전을 거듭하며, 동부권의 새로운 거점도시로 급부상하고 있는 횡성을 주목해야 한다. 횡성은 서쪽으로 경기도 양평과 맞닿아 있고 북으로는 강원 행정의 중심도시 춘천, 남으로 강원 제1의 공업도시 원주, 동으로는 국내 레저휴양의 메카 평창과 인접하고 있다. 횡성은 기존의 영동고속도로, 중부고속도로와 더불어 작년 7월 개통된 동서고속도 및 2013년 완공을 목표로 하는 제2영동고속도로 등이 교차하고 서울(청량리)과 강릉을 잇는 중앙선 복선 고속전철이 착공하는 등 동부 내륙권 교통의 요충지로 거듭났다. 특히 그간 서울과의 접근성이 떨어진다는 이유로 저평가 되었던 횡성지역은 동서고속도로와 제2영동고속도로를 통해 1시간 이내로 서울과의 접근성을 확보하여 수도권 시대를 열고 있다. 친환경 명품 한우 산지로 우리에게 잘 알려져 있는 횡성은 청정 자연 환경을 바탕으로 국내 최적의 사계절 체류형 관광지의 요건을 갖추고 있다. 이미 국내 최정상급의 성우리조트가 위치하고 있으며, 이를 중심으로 4.2㎢ 규모의 두원관광단지 개발이 예정되어 있고, SK수목원(약 330만㎡), 동원썬밸리 골프장(약 100만㎡), 스포츠랜드(79만 8천㎡), 개발촉진지구(57만㎡), 어답산관광단지(259만㎡) 등의 관광단지 개발로 서울에서 가장 가까운 국내 최고의 레저휴양 중심지로 부상하고 있다. 또한 서울과의 접근성 강화에 따라 수도권의 공단이 대거 이동하면서 기존의 횡성 IT밸리와 둔내일반산업단지(85만2,870㎡), 우천일반산업단지(88만4,036㎡) 및 국내 최초의 목조 산업단지 우드테크노타운(33만㎡) 등 신규공업단지 3곳의 개발이 예정되어 있다. 이에 횡성군은 2010년을 ‘지역경기 기(氣)살리는 해' 로 정하고 기업들의 투자 및 유치에 올인 하고 있다. 횡성군은 2012년까지 총 398개의 기업 유치 목표 달성을 위해 올해 총 35개 기업들의 투자를 유치하겠다고 최근 밝히며, 다양한 인센티브를 제시하고 있다. 이를 위해 기업유치 전담반을 중심으로 수도권 지역기업들을 대상으로 하는 개별 유치활동을 비롯해 투자설명회 등 맞춤형 유치활동을 전개한다는 방침이다. 김경애 대표는 “횡성과 인접한 기업, 혁신 도시 유치가 확정된 원주의 배후도시 역할로 구체적인 도시계획수립에 따른 규제완화와 이에 따른 용도변경이 예상되는 횡성 내 토지는 향후 투자가치가 충분할 전망이다. 용도변경이 되면 용적률 확대는 물론이고 인구유입에 따른 상권 형성 등의 추가 인센티브도 기대 할 수 있다. 이밖에도 최근 3수를 결정한 2018년 평창 동계올림픽을 위해 많은 논란 속에 이건희 삼성그룹회장 IOC위원의 사면복권을 통해 동계올림픽 유치의 총력을 펼치고 있다. 이에 동계올림픽 유치가 성사된다면 평창과 인접한 횡성의 커다란 가치상승은 두말할 필요가 없다. 설사 동계올림픽 유치에 다시 한번 실패한다 해도 개최지 결정 이전까지의 도로, 각종 시설 등의 인프라 확충에 따른 후광효과를 누릴 수 있는 횡성은 많은 발전이 가능 할 것으로 기대된다.” 라고 전망했다. 이에 최근 (주)신화에서는 횡성군 공근면 지역의 5번 국도와 접해 있는 계획관리지역 토지(총 33058㎡ 규모)를 확보하여 분양 중에 있다. 이곳 공근면 사업지는 횡성의 도시계획을 바탕으로 두원관광단지, 둔내산업단지, 원주 기업도시(호저면, 지정면) 등 다양한 횡성지역 개발 호재의 정중앙에 위치해(모든 개발예정지까지 차량기준 10~20분 거리) 향후 횡성 내에서도 보다 큰 가치상승이 기대되어 안목 있는 투자자들 사이에서 투자 요충지로 호평 받는 지역이다. 또한 공근면 사업지는 횡성의 기존 중심지역과도 인접해 생활편의 시설과 의료시설 등을 쉽게 이용 할 수 있다. 특히 명문 골프장, 리조트가 인접한 프리미엄이 더해지고 있어 투자자들의 높은 관심이 쏟아지고 있다. 따라서 횡성군 공근면 지역은 정부와 기업 주도 개발사업의 교집합 지역으로서 우수한 수익성과 안정성 및 환금성 등 투자의 3대 요소를 갖추어 가치상승 여력이 높은 지역이다. 현재의 1차 지가 상승과 각 개발호재들의 완공 시점에서 2차 지가 상승이 전망되며, 활성화 시기에도 지속적인 가치 상승이 예상되는 국내 최고의 투자처 중 하나로 평가 받고 있다.
새로운 테마가 있는 최고의 주거명작 황토마을
국내 신규 주택(아파트)시장의 총체적인 바닥청약사태가 무색 할 만큼 친환경 전원주택은(타운하우스) 강남과 수도권을 넘어 전국적으로 커다란 인기를 누리고 있다. 이러한 이유는 전국적으로 친환경 주택의 공급이 부족한 상태이고, 다주택 소유자들이 주택을 처분하여 대형주택으로의 이동을 고려하는 사회적 분위기가 형성 됨에 따라 실수요자 확보가 자연스럽게 이루어졌기 때문이다. 또한 편리하고 친환경적인 요소와 단지의 획기적인 기획력을 갖춘 명품타운하우스는 일정규모의 자산을 가진 VIP고객이나 은퇴 생활을 계획하는 실버 계층을 대상으로 마케팅을 펼쳐 버블붕괴론, 정부의 대출규모 제한 등의 악재에서 자유로워 불황에 빠진 국내 주택 시장에서도 빛을 발하고 있다. 김경애 대표이사는 “이미 영국 등의 선진국에서는 초고층 보다는 저밀도 고급주택 단지가 각광을 받고 있다. 점차 초고층의 우수한 조망보다 땅의 기운을 느낄 수 있는 환경과 건강을 중요시 여기는 것이 선진국의 상류층으로부터 점차 확대되는 추세이다. 이에 국내 고소득 전문직과 노후를 설계하는 중장년층 고객들은 답답한 도심을 벗어나 전원생활을 하려는 욕구가 강해 노후를 즐기며 안정적이고 투자가치가 높은 타운하우스, 그린빌리지(저밀도 고급주택) 등에 대한 관심과 투자가 날로 높아지고 있다.” 라고 설명했다. 이에 (주)신화에서는 충북 제천시 봉양읍 학산리 일대에 타운하우스 ‘황토마을'을 분양 중에 있다. 이곳 황토마을은 165289㎡의 부지에 총 300세대 규모로 계획되어 있으며, 이중 1차(33058㎡ 부지 100세대) 개발을 위한 기초 토목공사를 진행 중에 있다. 오대산의 지류가 병풍처럼 둘러싸고 앞으로는 제천천이 흐르고 있는 남향 배산임수의 입지로 사계절의 아름다운 파노라마가 눈앞에 펼쳐지는 지역 최고의 조망환경이 어우러진 황토마을은 마치 한 폭의 그림을 연상하게 할 만큼 자연과의 조화를 이룰 것으로 기대된다. 황토마을은 자연 친화적인 최고의 이상향을 추구하고 ‘한편의 아름다운 교향곡이 연상되는 최고의 주거명작'이라는 브랜드 이미지 컨셉을 바탕으로 하고 있다. 황토마을은 기존의 획일화된 단지들과 달리 모든 세대가 고객의 요구대로 주거 공간을 만들어주는 ‘오더 메이드(Order made)' 방식으로 개발될 예정으로 넉넉하고 실용적인 단지배치, 고품격 인테리어와 최고급 마감을 통해 최고의 주거문화를 제공 할 것으로 전망된다. 중앙고속도로 신림IC에서 차량기준으로 8분 거리에 위치한 황토마을은 서울을 비롯한 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어나며, 제천 기시가지와 산업단지 예정지역의 접점에 위치한 교통의 요지로 상업중심지까지 10분 이내의 진입이 가능해 풍부한 생활편의 시설과 의료시설 등을 쉽게 이용 할 수 있는 최적의 입지를 자랑한다. 여기에 벧엘성지, 탁사정, 의림지, 박달재, 단양호수, 구학산 등의 휴양관광지역 인접에 따른 프리미엄은 황토마을을 선택한 고객만이 누릴 수 있는 특권이다. 이밖에도 제2 제천 산업단지가 현재 개발 및 공사 중이며, 제천 Expo bio 단지조성, bio관련 기업입주 진행, 2010년 제천한방 Expo 개최 등 다수의 지가상승 호재가 풍부하다. 특히 황토마을에서는 국내 최초로 단순 주거만이 아닌 은퇴 이후 소득이 많지 않은 중장년층의 경제활동을 위해 단지 내에서 웰빙저장식품(메주, 각종 절임 식품 등)을 생산할 수 있는 시설을 만들어 입주민들의 공동 소득 사업을 지원할 예정이다. 이를 위해 (주)신화에서는 양질의 원자재를 원가에 공급하고 광고지원 및 홈쇼핑, 인터넷 등을 통한 팔로 개척을 지속적으로 지원하는 중장기적인 사업계획도 병행하여 수립하고 있다. 이처럼 황토마을은 도심에 인접해 있으며, 자연이 보존된 천혜의 녹지에 편리한교통과 풍요로운 삶을 영위 할 수 있는 최고의 이상향으로써 안목 있는 실버고객들의 관심이 집중되고 있다. ‘(주)신화의 자연과 조화를 이루고 교감하는 인간중심의 개발' 앞으로 우리가 지향해야 할 선진주거문화의 시발점으로 자리잡고 있다.
성공의 원동력은 무엇인가
(주)신화 김경애 대표이사는 지난 15년간의 노하우와 철저한 기획력을 갖춘 디벨로퍼로서 그간 다양한 형태의 수 많은 프로젝트를 성공적으로 진행 완수 했다. 개발 대상에 대한 과학적 분석과 강력한 추진력을 바탕으로 다수의 개발 프로젝트에 뛰어난 역량을 발휘하며, (개인, 법인)고객과 업계에 커다란 호평을 받았다. 이러한 성공의 원동력은 항상 시대의 흐름과 고객 니드의 변화에 탄력적으로 대응 할 수 있는 시장분석, 유행을 선도 할 수 있는 아이템 및 트렌드 개발에 지속적인 노력과 투자를 아끼지 않았기 때문이다. 김경애 대표이사의 오늘이 있기 까지는 그녀만의 ‘성공을 위한 원칙'을 철저히 지켰기 때문이다. 성공의 첮번째 원칙은 신뢰이다. 제아무리 뛰어난 상품을 개발 한다 해도 고객과의 신뢰 형성이 이루어지지 않는 다면, 임직원과의 믿음이 무너진다면 ‘사업의 근본을 잃는 것이다' 라고 말하는 김경애 대표이사는 신뢰와 투명성을 바탕으로 ‘고객과 직원이 가장 소중한 재산이다' 라 굳게 믿고 있다. 두번째 원칙은 항상 새로운 개발 트렌드 연구하는 것이다. 급변하는 부동산 시장에서 유행을 선도하는 아이템 개발을 통해 다양한 고객의 니드에 최적으로 부합해야만 성공을 보장 할 수 있기 때문이다. 실제로 (주)신화의 최근의 프로젝트를 살펴보면 횡성군 토지 개발, 제천 황토마을 개발 등 새롭고 다양하며, 기존과 차별화된 상품개발을 통해 각 고객마다 다른 자금규모, 투자기간, 라이프스타일, 투자선호종목, 다양한 포트폴리오구성 등의 요소에 최적화된 맞춤형 컨설팅을 실현하고 있다. 세번째 원칙은 공급원가의 경쟁력 확보이다. 이를 위해 각 분야의 전문가들로 구성된 최정예 인원으로 회사 조직을 슬림화 하고, 전국적인 정보 네트워크, 법률, 세무, 회계 등의 협력 시스템 및 프로젝트컨소시엄을 통해 양질의 부동산 상품을 가격경쟁력 있게 공급하고 있다. 특히 개발 부지 확보 또는 매입 시 지주작업을 100% (주)신화에서 직접 진행하여 원가의 거품을 제거함으로써 투자자의 높은 수익을 확보해 고객과 회사가 함께 성장하고 있다. 김경애 대표는 “현재 국내 부동산 시장은 급변하고 있다. 정부의 정책과 개발지의 소진 및 상권의 포화 등으로 과거 답습 형태의 부동산 개발산업은 더 이상 설 자리를 잃어가고 있다. 이러한 시장의 변화에 능동적으로 대응하고 더 나아가 정도, 신뢰 경영을 바탕으로 ‘명품으로써 가치를 발휘 할 수 있는 부동산을 공급하자' 라는 우리의 목표를 위해 시장을 선도하는 선진 부동산 기업으로 거듭날 것이다.” 라고 강조했다. (주)신화는 부동산의 효율적 개발 위한 솔루션을 보다 발전 시키고, 급변하는 시장의 흐름에 능동적으로 대처 할 수 있는 새로운 시스템을 지속적으로 개발하고 있으며, ‘국내 최고의 부동산 기업' 이라는 (주)신화의 목표를 향해 전진하고 있다.
이제 부동산 투자는 막연하고 손쉬운 투기의 대상으로 접근한다면 낭패를 볼 수 있는 투자처로 변화하고 있다. 과거와 달리 국내 부동산의 전국적인 상승은 기대하기 어려운 시장이 형성되었기 때문이다. 크게 주택, 토지, 상가 등으로 대변되는 부동산 시장은 향후 국지적인 상승이 예견되어 보다 철저한 분석의 투자가 필요하며, 안정성과 환금성 및 수익성 모두가 확보되는 투자가 유망 할 것이다. 더 이상 부동산은 투기의 대상이 아닌 고객과 회사가 모두 성공을 거둘 수 있는 건전한 투자처가 되어야만 할 것이다.
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김경애 대표가 제시하는 토지 투자 노하우 |
| 그간 거칠 것 없이 달려온 부동산 규제 정책도 막바지에 이르고 시장회복에 대한 신호가 보이고 있다고는 하지만 지금이 부동산 시장의 불황기라는 데에 이견을 펼치는 이는 없다. 다만 투자의 흐름에 있어 불황도 전체적인 사이클의 일부임을 인식하고 곧 다가올 호황기에 대비하는 현명한 투자를 해야 한다. 김경애 대표가 말하는 부동산 투자의 노하우를 정리해보았다.
1. 토지의 절대적인 가치를 결정하는 요소는 도로(교통망)와 입지(주변 개발 유무)이다.
재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 도로의 유무이다. 땅은 반드시 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m 이상의 도로가 접해 있으면 좋다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길 없는 맹지 라면 속된 표현으로 허당이다. ‘길이 아니면 가지를 말라' 라는 말은 부동산투자에 있어 절대적임을 명심해야 한다. 도로 못지 않게 중요한 것이 토지 주변의 개발가능성이다. 개발유무에 따른 수익성과 투자회수 가능성 즉 환금성을 최우선으로 고려해야 한다. 통상적으로 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로의 신설, 확충, 개선 및 연계에 있다. 신설된 고속도로의 인터체인지 부근이나 연결 신설도로변 또는 주요개발 사업지에 인접한다면 개발수혜지역 분류 되어 커다란 지가상승을 기대할 수 있다. 또한 신도시, 기업도시, 혁신도시 등의 배후지역, 도청 이전지역 그리고 타운하우스 개발 부지가 각광을 받고 있다. 한마디로 토지투자의 결과는 ‘도로 곱하기 주변개발수준' 이라 해도 과언이 아니다.
2. 토지 투자는 정보 사업이다.
부동산의 기본 진리 중 하나가 인구의 집중도이다. 이러한 인구 집중도는 교통, 주거환경, 직장, 기후 그리고 생활의 편리함에 의해 결정된다. 이런 요소들이 갖추어지면 그곳에 사람들이 모이고, 자연히 부동산 가격이 오르게 된다. 국내의 경우는 전체 인구의 45%가 수도권에 집중되어 있고, 대부분의 생산과 소비가 이곳에서 이루어 진다 해도 과언이 아니다. 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 땅값도 비싼 것은 당연한 것이다. 따라서 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅의 가치가 높지 않다. 너무나 당연한 이치겠지만, 개발 계획 정보가 확인된 땅을 매입하는 것이 토지 투자의 성공비법이다. 그리고 이런 개발 정보를 입수하면 해당 지역의 정책 방향을 잘 읽어야 하며 충분한 사전답사가 따라야 한다. 현장에 가면 쉽게 Master Plan과 현재 진행 중인 건축 정보를 얻을 수 있다. 이런 정보를 최대한으로 얻어 개발 예정지 주변에 투자하는 것은 토지 투자의 기초이다.
3. 토지의 주변 환경을 면밀히 살펴라.
땅 자체만의 조건은 양호하지만 주위환경이 좋지 않아 그 가치를 제대로 평가 받지 못하는 경우가 허다하다. 땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하기 때문이다. 땅은 부동이며, 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 변경할 수 없다. 다시 말해 땅은 필연적으로 주변 환경의 영향을 받는 것이다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지 등의 주변은 환금성이 높으며 지가 상승세도 가파르다.
4. 자신이 원하는 토지에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 존재치 않는다 라고 봐도 무방하다. 대한민국의 국토로 되어 있는 모든 땅은 국?공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다. 건축허가나 행위허가 등 관련법은 해당 지역의 인근 설계사무소나 지자체에 문의하면 쉽게 알 수 있다.
5. 토지의 가치상승은 계단식으로 상승한다.
지가가 상승하는 요인으로는 토지의 용도변경, 이용규제 완화 또는 해제 및 각종 개발사업 등이 대표적이다. 지가가 단기간에 폭등하는 경우도 있지만 전체 지가 상승의 사이클을 분석해보면 지가의 단기 폭등도 진행과정의 일부임을 인식하는 것이 중요하다. 특히 개발 규모가 큰 개발 사업의 경우 토지의 가격은 몇 단계를 걸쳐 상승한다. 이때 지가 상승의 궤적은 수직이 아닌 계단식이라는 것이 특징이다. 지가가 처음 움직이기 시작하는 것은 상승 요인을 근거로 하는 호재의 영향을 받을 때이다. 이후 호재 즉 개발의 재료가 실현되어 공식적인 발표 또는 승인되면서 지가가 본격적인 상승 궤도에 접어든다. 또한 사업의 착공, 사업진척도(50%), 완공 직전과 직후, 활성화 등 각 단계 마다 부동산의 가치는 계단식으로 상승한다.
6. 토지 투자의 생명은 타이밍과 믿음이다.
부동산 투자는 호재에 사고, 뉴스가 나올 때 팔아야 한다. 이것이 바로 타이밍의 중요성이다. 이런 타이밍을 맞추기 위해서는 준비가 필요하다. 투자자는 한 두 번의 기회를 위해 평생 준비하고 공부하는 사람이다. 확실한 기회가 왔을 때 나를 부자로 만들어줄 그것을 순식간에 낚아채야 한다. 투자에 관심이 있는 사람들을 대하다 보면 재미있는 현상을 한 가지 보게 된다. 대체적으로 1억원대 투자자보다는 10억원대 투자자의 결정이 더 빠르다는 것이다. 부자들은 혹은 부자가 될 자격 있는 사람들을 보면 정보에 대한 결정이 신속하다. 그들은 나름대로 투자에 대한 뛰어난 감각과 과감한 결단력이 있다. 여기에 자신이 내린 결정에 대해서는 끝까지 밀고 나가는 배짱도 있다. 금방 가격이 안 오른다고 해서 경솔하게 시장에 다시 내놓기 보다는 확신을 가지고 기다리는 인내가 필요하다. 잠시 골치 덩어리였던 땅이 나중에 황금이 되는 경우를 종종 보기 때문이다. |
최승우 기자
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