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최근 분양가 상한제와 원가공개 확대 및 투기지역 내 주택담보대출 1인 1건으로 제한하는 내용 등을 주요 골자로 한 부동산대책이 발표된 이후 아파트 매매 시장은 거래가 사라졌다. 대출 규제로 매물이 늘어나 가격이 하락할 것이라는 전망이 나오자 매수자들은 매수 시기를 늦추면서 거래 공백 상태에 접어들었기 때문이다. 또한 상가투자 시장은 전통적으로 강세를 보이는 역세권과 서울을 비롯한 수도권 주요지역을 제외하고는 신규 분양이 크게 저조한 실정이다. 또한 도심권의 테마 상가 등은 기반시설부담금제 시행으로 인해 막대한 부담금이 분양원가에 전가돼 분양가격이 크게 오를 수 있으며, 택지지구 등의 단지 내 상가는 높은 낙찰가격으로 수익이 보장될지 의문이다. 기반시설부담금은 토지대에 따라 부담금의 규모는 비례하여 땅값이 비싼 대도시 도심과 신도시 등 인기지역 상가의 분양가 인상 부담은 더욱 커질 전망이다. 이로 인해 ‘상가시장은 특별한 상가가 아니고서는 수익성이 떨어지고 투자 역시 크게 위축될 것’ 이라는 부동산 전문가들의 지적이다. 반면 올해 토지시장은 전반적인 안정 속에 신도시와 기업도시, 혁신도시 등 이른바 국가균형발전 정책 추진에 따른 토지보상금이 토지시장의 주요 변수로 작용하면서 토지투자의 명암을 결정지을 전망이다. 하지만 토지는 각종 규제가 많고 고르기도 쉽지 않아 투자 후 낭패를 보는 사례도 많다. 토지 투자는 아파트와 달리 변수가 많아 까다롭다. 도로 등 주변 환경에 큰 영향을 받는데다 공공재(公共財) 성격이 강해 정부의 규제도 까다롭기 때문이다. 또한 현재 토지거래허가구역에서 제외됐더라도 땅값이 오르면 언제든지 규제가 가해질 수 있어 투자한 돈이 장기간 묶일 수도 있다. 이에 본지에서는 고민경도시개발의 고민경 대표를 만나 ‘국내 부동산시장의 전망과 올바른 투자방향’에 대한 대담을 나눴다.
Q. 정부의 부동산 대책에 대한 견해와 향후 국내 부동산 시장의 전망은?
A. 그간 정부의 정책은 수요와 공급의 기본 경제 원칙을 무시한 채 세금 규제만을 골간으로 하는 획일화된 억제 정책이었기 때문에 실효를 볼 수 없고 오히려 부동산의 가격을 올리는 역반응이 나타나기도 했던 것도 사실입니다. 실제로 강화된 양도세로 인해 매매 시 인상된 세금만큼 가격이 오른 상태입니다. 어느 누구도 손해를 감수하며, 부동산을 처분하지는 않습니다. 따라서 최근의 기조가 지속된다면 부동산가격을 안정화 하기에는 많은 어려움이 따를 것입니다. 실효성이 결여된 부동산 정책은 부익부 빈익빈과 주택의 양극화 및 불균등한 지역 발전을 초래 할 것이며, 시장의 혼란만 가중할 뿐입니다. 또한 부동산 투자도 달라져야 할 때입니다. 향후의 투자 방향은 정부의 정책과 개발 방향 및 생활 패턴 즉 사회와 문화의 흐름을 읽어야 합니다. 예전처럼 부동산만 사 놓고 기다리면 알아서 올라주는 시대는 지났기 때문 입니다. 단순한 토지투자 보다는 개발과 이용의 측면에서 접근하는 토지투자방법을 택해야 합니다. 철저한 사전조사와 계획을 바탕으로 하는 올바른 투자, 환금성, 절세 방안 등을 최적으로 모색하는 전문성이 강화된 투자를 실행한다면, 부동산투자의 기회는 언제나 존재 하기마련입니다.
Q. 부동산 투자와 관리에 최적의 솔루션은?
A. 현재 1가구 다주택 소유자인 경우 보유지역의 규제 현황과 개발 유무 및 향후의 세금 부담을 면밀히 따져 처분할 부분은 과감히 정리하는 선택이 필요한 시기입니다. 이후 개발 호재가 있고, 정책의 제재를 덜 받는 유망지역으로 투자의 방향을 잡는 것이 현명한 선택 입니다. 투자에 있어 무조건 한강 이남의 수도권 지역만을 고집 할 것이 아니라 지방분권화에 따른 개발정보를 활용하여 지방에 숨어있는 보석과 같은 투자처를 찾는 혜안이 필요한 시기입니다. 또한 아파트, 오피스텔 등의 주택을 활용한 자산증식의 방법은 점차 실효성이 떨어지는 추세입니다. 이제는 부동산 투자에 있어서도 주택에만 편중된 투자 방식에서 탈피하여 토지, 상가, 리츠(REITs) 등의 다양한 포트폴리오를 구성하여 분산투자를 적극적으로 고려해야 할 시기입니다. 또한 정부의 시장 안정대책이 갈수록 강화되어 대부분 유망지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어, 투자 시 거래조건과 세금 등의 요소를 정확히 파악하고, 중장기적인 계획을 수립하여야만 투자의 효율성을 극대화 할 수 있습니다. 실제로 최근 정부에서 시행하는 대규모 토지보상과 대선주자들의 개발 공약도 부동산시장의 흐름을 좌우할 또 다른 호재로 작용할 것으로 예상합니다. 특히 지난 2000년부터 진행되어 오는 토지적성평가에 따라 올해는 수도권과 광역시 인접 시ㆍ군의 관리지역의 세분화 방안이 확정됩니다. 그 동안 개발이 가능한 땅으로 비도시지역의 관리지역(옛 준농림지)과 도시지역의 자연녹지 지역 땅이 각광 받았다면 앞으로는 이보다 축소된 ‘계획관리’ 지역과 ‘시가화예정용지’가 투자유망지로 떠 오를 전망입니다. 행복도시, 기업도시 등의 주변지역도 사업진척 정도에 따라 가격 상승과 하락이 엇갈릴 것으로 보입니다.
Q. 부동산 투자 전략과 노하우가 있다면?
A. 우선 투자란 ‘내 몸에 맞는 옷을 입는 것이다.’ 라고 말하고 싶습니다. 이는 투자처에 자금을 맞추는 것이 아니라 투자자의 자금현황에 맞는 유망 투자처를 찾는 것을 의미합니다. 또한 대다수의 투자자들은 소위 말하는 뜨는 지역만을 선호하지만 일반인들 까지도 흔히 알려진 정보를 바탕으로 투자를 한다면 이미 때는 늦게 마련입니다. 부동산 투자에 있어 핵심은 정보의 정확성과 신속성입니다. 다시 말해 ‘이미 뜨고 있는 지역보다는 뜰 수 있는 지역’을 선점하는 것이 중요 합니다. 과거와 달리 지역개발의 내용은 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 투자의 지침이 되는 대부분의 정보는 각 지방자치단체에서 공개열람을 통해 확인 할 수 있습니다. 따라서 출처가 불분명하고 검증 되지 않은 뜬소문 만으로 투자를 실행하는 것은 옳지 않습니다. 우선 이미 발표된 도로, 택지개발 등의 개발재료가 실현될 수 있는지, 개발 가능한 땅이라도 수익률을 극대화할 수 있도록 용도지역이 변경될 수 있는지 등 변수도 따져 보아야 하며, 매매시 문제가 없는지를 철저하게 분석해야 할 것입니다. 특히 교통망 확충, 인구유입 증가 등이 이루어지는 지역을 선택하여, 투자예정지 주변의 개발유무를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 진입로 확보와 연접(관리지역 내 개발지를 기준으로 반경 500m 이내 9000평 이상 개발불가)에 대해서도 반드시 확인해야 합니다. 개발의 시점은 유동적이지만 정부 기획예산처에서 평년과 달리 유독 높은 예산이 책정된 지역은 개발이 임박한 지역일 가능성이 높습니다. 또한 현장답사는 선택이 아닌 필수사항임을 강조하는 바입니다. 마지막으로 주변 인구, 교통 여건 등을 종합적으로 고려해 유망지역에 투자하는 것도 중요하지만 최적의 매도, 매입 시기를 잘 선택하는 것이 가장 중요합니다.
Q. 투자유망 지역과 유망지역이 갖추어야 할 요소는?
A. 현재 국내는 지방분권화 추세입니다. 이를 위해 충북-교육?문화 Inno-Valley, 강원도-건강?생명?관광으로 생동하는 Vitamin City, 경남-변화와 남강이 흐르는 Inno-River City, 울산-경관 중심의 Green Energy 폴리스, 광주/전남-에너지와 생명의 도시 Green-Energypia 등 정부는 혁신 도시 별 개발 컨셉을 정해 지역별 특색을 둔 개발 계획을 가지고 있습니다. 정부의 ‘국토균형발전 트로이카’인 행정ㆍ혁신ㆍ기업도시 이전 공공기관과 유관 산?학?연간 네트워크 형성을 통해 지속적인 혁신 창출과 확산으로 지역성장을 견인하는 지역혁신거점이자 양질의 주거?교육?문화?의료?여가 등 최상의 주거여건을 갖춘 도시로 개발될 예정입니다.
이러한 추세를 감안한다면 전국으로 눈을 돌려 개발이 예상되는 지역의 토지를 장기적인 안목을 갖고 투자하는 것이 효과적일 것으로 전망됩니다. 신도시의 배후지역, 도청 이전지역 및 고속도로나 경전철 등의 교통확충지역을 주목할 필요가 있습니다. 이러한 측면에서 올해 토지투자의 유망지역으로 수도권에선 경기북부 가평, 포천, 파주와 화성, 평택, 김포 등과 충남 천안, 당진, 서산 지역 및 강원 철원, 평창, 원주, 고성 등이 손꼽히고 있습니다. 이 중에서도 강원도 철원 지역의 투자가 유망 할 것으로 예상됩니다. 특히 철원의 개발 이슈 중 압권은 평화의 관문, 경제관광특구, 물류기지, 관광중심축 등으로 요약되는 각종 개발사업입니다. 최근 남북화해와 협력을 위한 경의선 시험운행을 통해 남북간에 한껏 무르익은 평화무드를 바탕으로 미국과의 FTA협상에서 made in Korea를 인정 받기 위해 역발상 개념의 개성공단 성격을 띤 16.5㎢ 규모의 평화산업단지, 플라즈마산업단지, 경의(원)선(서울~철원)복원, 금강산 전철 복원 등의 개발 계획은 철원이 평화통일시대의 중심임을 입증하고 있습니다. 또한 민통선 5km 북상 예정을 통한 평화신도시 개발(여의도 98배 면적 확보), 2009년~2012년 중앙고속도로 연장, 2009년~2014년 민자고속도로 건설, 9개 구간의 국도4차선 확장 포장공사 등 굵직한 호재들이 많아 높은 성장 잠재력을 지니고 있는 지역입니다.
Q. 고민경도시개발에 대하여?
 A. 왜곡된 한국의 부동산 시장에서 부동산 투자의 새로운 모델과 올바른 방향을 제시하기 위해 고민경도시개발을 설립하게 되었습니다. 기존 투자 유망지역을 찾아 필지를 분할하는 단순한 유형의 부동산 컨설팅은 성공적인 사례만큼이나 실패 사례도 많아 안정성이 크게 떨어집니다. 또한 일부 부도덕한 부동산회사에서는 개발이 불가한 토지를 마치 커다란 호재가 있는 지역이라 속이는 수법을 통해 투자자들에게 막대한 손해를 입혀 사회적 문제가 되기도 했습니다. 이에 고민경도시개발에서는 기존의 범주를 뛰어넘는 컨설팅과 행정적 지원서비스가 결합된 형태의 개발 솔루션을 통해 안정성을 강화하고 고객의 입장에서 보다 유리한 프로젝트를 진행하고 있습니다. 이곳의 차별화된 솔루션은 단순히 필지를 분할하여 공급하는 것이 아닌 유망 투자지역의 개발이 가능한 토지를 선점하거나 택지개발을 통해 고객에게 토지를 공급하고 있습니다. 특히 프로젝트에 성격에 따라 회사와 투자자 간의 신뢰를 토대로 하여, 법률적으로 완벽한 토지 공동소유 시스템을 통해, 건설업체나 시행사 측에 토지매각 시 보다 빠른 의사결정과 높은 수익을 창출. 고객과 회사가 함께 성장하고 있습니다. 따라서 고객은 택지를 분양 받아 건물을 신축하거나 개별, 공동 보유가 동시에 가능하여 실수요와 투자 양쪽의 측면에서 모두 유리하다 할 수 있습니다. 고민경도시개발은 각 분야의 전문가들로 구성된 최정예 인원으로 회사 조직을 슬림화 하고, 전국적인 정보 네트워크 및 법률, 세무, 회계 등의 협력 시스템 및 프로젝트컨소시엄을 통해 양질의 부동산 상품을 가격경쟁력 있게 공급하여, 항상 고객의 이익에 극대화를 최우선으로 하는 고객과 하나 되는 부동산 개발 회사입니다.
Q. 현재 진행중인 프로젝트가 있다면?
A. 그간 각광 받았던 한강 이남의 수도권 지역은 그간 부동산 가격의 가파른 상승과 정부규제로 더 이상 가격상승의 여지가 희박한 상태 입니다. 반면 지방분권화, 국토균형 개발의 활성화로 그간 서울과의 접근성이 떨어지고 휴전선과 가까운 군사지역이라는 지정학적 리스크로 인해 저평가 되었던 강원도 철원, 고성이 최근 지리적 위험성이 감소하고 통일시대 첨단산업과 물류의 거점으로 자리잡고 있어, 투자가 유망 할 것으로 예상하고 있습니다. 특히 경원선 복원사업 구간이 신탄리역~철원읍 대마리(6.1㎞)로 사실상 확정되면서, 고민경도시개발에서는 철원군 철원읍 대마리역사 부근 토지(19800㎡ 규모)를 개발 확보하여 분양 중에 있습니다. 대마리역은 여의도 5.6배 면적의 국내 최대 규모(16.5㎢) 평화산업단지와 접근도 용이하여 향후 커다란 가치상승이 전망되는 지역이자 최고의 투자처로 각광 받고 있으며, 향후 산업단지의 물류기지 역할을 수행할 중심지역으로 거듭나고 있습니다. 또한 정부의 토지거래 허가지역 지정을 받지 않은 점도 원활한 투자를 가능케 하여 투자자들의 관심이 높은 지역입니다.경원선, 고속도로, 국도4차선 확장포장공사 등의 교통 인프라 확충을 통해 서울을 기점으로 철원까지 1시간대에 도착 할 수 있는 뛰어난 접근성을 확보 할 것으로 기대됩니다. 또한 양양공항, 원주공항의 노선확대와 시설증대로 한국을 대표하는 관광허브의 벨트의 한 축으로 위상을 더함과 동시에 통일시대의 새로운 남북교류 거점으로 자리잡고 있습니다.
| 철원 개발 이슈 |
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§건교부 제4차 국토종합개발계획 평화신도시 계획 54㎢ 규모 인구27만
§모든 개발은 2009년 완공, 2011년 상용화 또는 가동
1.국내 최대 규모의 평화산업단지 16.5㎢ 중 1차 3.3㎢
개발(건교부, 강원도청, 중소상공인연합회)
2. 2.6㎢ 리조트단지 개발(명지학원, 철원군청)
3.플라즈마산업단지 관급, 유관급 2.5㎢ 개발
4.학저수지 2.3㎢ 동양최대 연꽃공원 조성(철원군청)
5.4 산업단지 조성(철원군청)
6.3.3 산업단지 조성(강원도청)
7.경원선복원사업, 신탄리역~대마리역~구철원역~월정리역(최북단)
8.2008년~2012년 금강선 철도사업
9.2009년~2012년 중앙고속도로 개통 춘천~철원 64km 연장
10.2009년~2014년 민자고속도로 구리~포천 신북 45.4km 4~6차선
11.동서산업도로 개통, 개성~자유로~문산~철원~고성
12.안보관광도로 연천 도신리~철원 대마리 공사 중
13.철원 연결 43번, 47번 국도4차선 확장 포장공사→서울 1시간대 진입
14.2015년~2020년 TKR사업(한반도종단철도), TCR(중국경유), TMR(몽고경유), TSR(한국→북한→러시아→프랑스연결 대륙횡단철도 계획) |
§행정적 지원 내역
1.민통선 5km 북상 → 여의도 98배 면적 확보 → 국회통과, 올해 9월 시행
2.경제특구, 관광특구 재정경제부 지정 신청
3.철원시 승격 계획(인구유입: 평화산업단지, 플라즈마산업단지) |
특히 철원지역에 들어설 계획인 평화산업단지는 국내 최대 규모를 자랑하고 있으며, 21C 성장동력이자 국민소득 2만불 시대를 견인할 미래에너지 사업의 메카인 첨단플라즈마산업단지를 통해 철원의 무궁무진한 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다. 또한 경원선 복원으로 철원은 통일시대를 대비한 남북중심축이자 물류거점으로 급부상 하고 있으며, 리조트개발 등이 계획 되어 개발 가능성이 무궁무진한 최고의 투자지역입니다. 이에 고민경도시개발에서는 철원군 동송읍 지역의 토지를 개발 확보하여 분양 중에 있습니다. 동송읍은 철원 평화신도시 개발의 기점이며, 금강선전철 환승역세권(2008년 착공, 20012년 완공)역사 예정지의 중심에 자리잡고 있어, 최적의 입지를 자랑하고 있습니다. 또한 평화산업단지와의 접근도 용이하여 향후 커다란 가치상승이 전망되는 지역이자 최고의 투자처로 각광 받고 있으며, 정부의 토지거래 허가지역 지정을 받지 않은 점도 원활한 투자를 가능케 하여 투자자들의 관심이 높은 지역입니다.
Q. 향후의 포부와 비즈니스매거진 독자들에게 부동산 투자에 대해 당부 한다면?
A. 현재 부동산 시장은 급변하고 있습니다. 정부의 정책과 개발지의 소진 및 상권의 포화 등으로 과거 답습 형태의 부동산 개발산업은 더 이상 설 자리를 잃어가고 있습니다. 앞으로 리츠(REITs), 부동산펀드 등의 선진 간접투자제도의 활성화가 예상됩니다. 이러한 시장의 변화에 능동적인 대응과 더불어 부동산 컨설턴트의 지위향상에도 꾸준히 노력 할 것입니다. 더 나아가 정직, 정확, 투명한 경영과 신뢰 바탕으로 ‘상품으로써 가치를 발휘 할 수 있는 부동산을 공급하자’ 라는 우리의 목표를 위해 시장을 선도하는 선진 부동산 기업으로 거듭날 것입니다. 이를 위해 고민경도시개발은 시행, 시공, 컨설팅 등의 부동산 전 분야와 금융, 세무, 법무, 기획, 행정의 각 영역을 한데 집약시킨 국내 최고의 부동산 기업을 계획하고 있습니다. 이제 부동산 투자는 막연하고 손쉬운 투기의 대상으로 접근한다면 낭패를 볼 수 있는 투자처로 변화하고 있습니다. 더 이상 부동산은 투기의 대상이 아닌 고객과 회사가 모두 성공을 거둘 수 있는 건전한 투자처가 되어야만 합니다. 투자의 안정성과 수익성은 정확한 정보를 바탕으로 프로젝트를 완수 할 수 있는 능력 있는 회사와 투자자 상호간의 신뢰에서 창출 됨을 명심하시길 바랍니다.
최승우 기자
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