|
국내 부동산 개발산업은 정부 정책과 경기침체가 맞물려 커다란 위기에 봉착하고 있다. 2006년 초 70%를 상회하던 CBSI(건설기업 경기실사지수)가 작년 5월을 기준으로 하락세로 돌아서 한때 50%를 밑돌았다. 2007년 10월 CBSI는 67.3%를 기록하고 있지만 8월 이후 3개월 연속 하락 중 이다. CBSI가 100을 넘으면 지난달보다 경기가 나아졌다고 느끼는 회사가 많다는 뜻이며 100 미만이면 그 반대로 건설업체의 체감(體感)경기는 여전히 좋지 않은 것으로 풀이된다. 이는 각종 부동산 대책을 전후로 하여 열악한 시장환경을 예측한 부동산 개발관련 기업들의 긴축경영과 시간이 지날수록 강도가 높아지는 정책에 의해 진행 프로젝트가 잠정적으로 보류됨에 따른 것으로 분석된다. 특히 최근 시행되고 있는 분양가상한제와 주택담보대출규제는 주택시장의 바닥청약사태를 더욱 악화시키고 있으며, 상가후분양제, 기반시설부담금 등으로 인해 자금회수 지연과 금융권의 대출(PF)기피로 개발 업체들이 무더기로 사업을 포기하는 실정이다. 이러한 상황이 지속된다면, ‘상당수의 중견 시행사 및 건설사들이 오래지 않아 도산할 것이다.' 라는 우려의 목소리가 높아지는 추세이다. 경제 전문가들은 정부의 규제완화 등의 가시적인 조치가 나오지 않을 경우 단순히 부동산 개발산업에 국한된 침체를 넘어 전반적인 경기에도 악영향을 미칠 것으로 전망하고 있다. 이제 국내 부동산 개발산업은 불황을 극복 할 수 있는 탄력적이고 새로운 아이템과 선진금융 기법이 절실히 요구되고 있다. 따라서 서서히 한계점을 드러내고 있는 국내 부동산 개발에만 치중하는 기업은 도태 될 가능성이 크다. 보다 발전가능성이 확보된 다양하고 새로운 시장을 개척해야 한다. 따라서 부동산 개발분야도 국내 시장만을 고집하기보다는 해외 부동산 시장으로 영역을 넓히는 선택과 집중의 시기이다. 이에 본지에서는 글로벌 부동산 개발기업으로 발돋움 하는 (주)프리마스크 강성모 대표이사를 찾아 ‘해외 부동산 개발산업의 현황과 전망 및 성공 전략'에 대한 대담을 나눴다.
 |
|
(주)프리마스크 강성모 대표이사
모델, 배우 출신
프리마스크 "연예인 축구 및 레포츠팀 단장 7년 역임
매니지먼트, 프로모션 사업체 F.M엔터테인먼트 대표
한.중.일 국제결혼축제 I.W.F 조직위원장 역임
F.M산업개발 대표역임 (경남진주 15만평규모 아파트 도시개발 시행사업)
태국 후아인 인근 60만평 골프장 건설 및 리조트 호텔 시행사업 진행
온.오프라인 스타패션 쇼핑몰 "스타라치" 시행사업 대표이사 역임
UCC를 활용한 세계최초 온.오프라인 통합 부통산시행 BM 특허획득
필리핀 10여개 사업부지 전체 프로젝트에 대한 SPC법인의 GROUP 홀딩스 컴퍼니 대표이사 |
국내기업 해외 진출의 배경과 효과
최근 지방을 중심으로 분양 시장이 얼어붙어 10만 가구에 달하는 미분양 물량에 분양가상한제 등이 맞물려 ‘국내 개발사업을 추진하는 것은 사실상 불가능한 상태' 라고 호소하는 개발기업들이 크게 늘고 있다. 특히 지방에서 시작된 미분양 사태는 수도권으로도 번져 서울, 용인 등 인기지역의 고급 브랜드 주택들 마저 된서리를 맞고 있는 실정이다. 이는 정부가 제시하는 정책에 따라 시장의 활성화와 위축이 수시로 뒤바뀌는 불안정한 한국의 부동산 시장의 구조와 정형화된 PF(Project Financing)방식이 초래한 결과이자 단순한 시장경제 원리만의 예측은 커다란 리스크에 노출 될 수 있다는 것을 시사하고 있다. 과거에 비해 떨어지는 개발여건 또한 원활한 사업추진에 발목을 잡고 있다. 높은 투자가치를 지니고 있는 부지는 대부분 개발이 완료되었거나 진행 중에 있으며, 국내 인구대비 상권은 포화상태이기 때문이다. 강 대표는 “한국의 부동산 시장은 재편의 시기가 도래했다. 과거에 비해 가수요가 크게 줄어 실수요를 확보할 수 있는 우수한 인프라를 구축한 지역성과 계획적이고 혁신적인 프로젝트만이 성공적인 결실을 거둘 것이며, 향후에도 이러한 추세는 지속 될 것이다. 이에 한국기업들은 서서히 한계점을 드러내고 있는 국내 개발 사업만을 고집하기 보다는 무한한 잠재력을 갖고 있는 해외개발 사업을 적극 모색할 시기이다.” 총평 했다. 최근 기업과 개인의 해외 투자도 폭발적인 상승률을 보이며 연일 최고치를 경신 하고 있다. 올 상반기 우리나라의 해외직접투자 규모는 103억 달러(신고기준)로 지난해 상반기에 비해 44%나 늘었다. 제조업뿐 아니라 해외 부동산과 자원 개발 투자를 중심으로 해외직접투자가 폭발적으로 늘고 있는 추세다. 한미 자유무역협정(FTA) 타결과 한-EU FTA 추진 등 본격적인 글로벌 경쟁시대에 세계 무대로의 도약을 위해 기업들이 해외 진출을 선택하고 있는 것이다. 정부도 우리 기업의 국제경쟁력을 제고하고 외환시장 안정을 위해 해외 진출이 필수적이라고 판단. 지난 1월 ‘기업의 대외진출 촉진과 해외투자 확대 방안'에 이어 10월에는 ‘해외 인수합병(M&A) 활성화 추진 방안'을 발표하는 등 해외투자 규제 완화와 해외 진출 지원에 적극 나섰다. 강 대표는 “거시적 관점에서 우리산업의 발전 과정, 기술수준, 축적된 자본 등을 감안할 때, 해외진출을 새로운 성장동력으로 삼아 우리경제의 활력을 가져 올 수 있다. 물론 무분별한 기업의 해외진출은 국부유출, 제조업 공동화 등의 우려도 있다. 하지만 적정수준의 해외진출은 국내 금융시장에서의 과잉 유동성 해소 및 환율안정에 기여할 수 있으며, 국산 부품 및 중간재 수출 촉진, 생산 유발, 고용 확대 등 국내 경제에 긍정적 효과가 더욱 크다.” 라고 자신의 의견을 피력했다. 오늘날 전세계 해외개발 및 투자는 선진국 기업들이 주도하고 있다. 국내총생산(GDP)에 대한 해외직접투자 잔액 비중이 2005년도 기준으로 일본 16.3%, 미국 16.4%, 타이완 28.1%를 기록한 데 비해 우리나라는 4.6%에 불과한 실정이다. 우리 기업들이 좀더 적극적으로 해외로 진출해야 한다는 것을 보여준다. 국내 기업의 주요 진출국가로는 필리핀, 인도네시아, 싱가포르, 베트남 등을 위시한 동남 아시아 지역과 카자흐스탄의 투자가 크게 확대 되고 있으며, 해외 부동산 개발 사업의 단골인 중국, 중동지역 등의 투자도 더욱 활발해 지고 있는 추세이다.
해외 부동산 개발의 유의점과 성공전략
정부의 국내 부동산 규제 강화, 개인의 주거목적 해외부동산 취득 규제 완화 및 폐지(2008년 예정), 기업의 글로벌 경영 전략 등의 요소가 맞물려 한국의 부동산 개발 및 건설업체가 해외로 몰려가고 있다. 대기업은 물론이고 중견 기업도 해외 부동산 개발사업 진출에 적극 동참하고 있다. 특히 건설기업의 해외진출에서 주목 할 점은 전체 투자규모의 50% 이상을 차지하고 있는 중소기업의 약진이다. 과거 대기업의 고유영역으로만 여겨져 왔던 해외 부동산 사업 시장에 중소기업들이 사활을 걸고 있다. 이러한 원인은 대다수의 국내 개발사업이 고전을 면치 못하는 반면 해외 부동산개발사업의 경우 최고 30% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 매력적인 시장이기 때문이다. 하지만 유행처럼 번지는 중견 건설업체들의 해외진출을 우려하는 목소리도 많다. 해외사업에 실패해 막대한 손해를 보고 중도 철수한 사례도 적지 않기 때문이다. 현지 사정과 법률 파악의 부재 및 단기적인 사업계획에 의존한 사후 관리의 한계 등으로 난항을 겪거나 실패로 이어질 수 있고, 국내에서 단순 도급공사 위주로 주택 사업을 진행했던 중견 건설사들이 해외에서 대규모 개발사업을 진행할 경우 자칫하면 커다란 손실을 볼 수도 있다. 수익 구조가 안정된 해외 플랜트 사업 중심의 대기업과 달리 중견 건설사들은 오피스나 아파트 등의 개발사업에만 나설 수밖에 없어 리스크도 크다는 지적이다. 강 대표는 “대기업의 경우 부동산 개발과 함께 에너지 분야(유전 합작투자)와 레저산업 등이 병행되는 안정적인 해외 플랜트 사업을 진행 할 수 있지만, 대부분의 중소기업은 단순한 주택분야 개발 및 건설이 대다수를 이루고 있어 현지 분양 시장이 냉각되면 타격이 클 수도 있다.” 라고 지적하며, “이에 따라 해외 사업의 리스크를 감지, 평가하는 시스템구축을 통해 적극적인 관리가 필요하다. 현지의 시장환경 급변 등에 따른 법규변화에 탄력적으로 대응하고 현지사정에 정통한 파트너 또는 네트워크 구축, 인력의 현지화, 현지 관행 존중 등의 사회 친화경영을 채택하여 리스크를 최소화하고 효율을 극대화하는 것이 중요시 되고 있다.” 라고 해법을 제시했다. 또한 국내에서 해외시장을 겨냥한 개발이 아닌 해외 소비자들의 관점에서 시작하여 현지에서 개발(시행), 생산(건설), 판매(분양), 관리(운영)를 완결하는 구조의 사업이 요구된다. 마케팅에 있어서도 문화의 이해와 그들의 정서가 묻어나는 광고와 마케팅이 효과적이다. 강 대표는 “해외시장의 특성, 유통구조, 고객의 니즈, 브랜드 등을 감안하여 세계에서 가능성 있는 지역과 고객층을 선택하고, 급변하는 시장의 동향과 정책 등을 지속적인 현지방문과 가장 최근의 데이터와 자료를 활용. 시장타깃을 명확히 하여 집중적인 공략이 필요하다. 또한 오피스텔, 리조트 등의 개발 이후 분양으로 사업을 마무리하는 과거의 형태에서 탈피하여, 이를 직접 운영. 높은 고정수익을 창출하는 시장도 지속적으로 확보해야 한다.” 라고 강조했다.
Why FreeMask?
(주)프리마스크 강성모 대표는 다양한 분야의 스타마케팅, 기업프로모션, 도시홍보마케팅(패스티벌), 브랜드개발 및 M&A 분야의 전문가로서 그간 다수의 기업과 지역의 활성화를 성공리에 추진하여 기업과 지역의 발전과 경쟁력 강화에 상당한 경험과 노하우를 지니고 있다. 또한 국내 유수의 부동산 개발프로젝트에 참여해, 커다란 성과를 거뒀다. 이러한 원동력은 현실에 안주하기 보다는 새로운 목표에 대한 도전을 즐기는 그의 경영철학과 끊임없는 노력에 있었다. 특히 주거 및 레저 문화가 발달한 유럽과 기타 선진국의 개발 트렌드와 시스템을 두루 살피며, 그들의 개발형태와 수준 높은 문화를 몸소 체험하고, 단순한 모방이 아닌 글로벌 시장을 선도하는 최적화된 솔루션 개발에 매진하고 있다. 해외 기업들의 기술과 품질 및 금융 수준은 급격하게 발전하고 있다. 이에 한국기업은 자칫 글로벌기업과 로컬기업 사이에서 비상을 위한 날개도 펴지 못한 채 도태 될 수도 있다. 우수하고 창조적인 기술과 품질 및 디자인을 통해 세계의 소비자들에게 어필하여, 확고한 우위를 점할 수 있도록 쉼 없는 노력이 절실히 요구되는 것이다. 이러한 추세에 발맞추어 (주)프리마스크는 오랜 기간 해외진출에 대한 철저하고 계획적인 정보수집과 분석을 통해 빈틈없는 준비를 했으며, 다수의 국내 부동산 개발 프로젝트를 성공적으로 완수한 경험과 노하우는 올바른 부동산 개발방향을 제시하기에 충분했다. 여기에 UCC(User Created Contents)를 활용한 전 세계 최초의 온, 오프라인 부동산 시행 및 투자의 비즈니스마케팅 특허를 보유하고 있으며, 국내 부동산 상품과 해외개발 상품의 패키지화를 이룩하여, 투자자들의 안전성과 수익률을 높이는 참신한 솔루션을 지속적으로 개발하고 있다. 급변하는 부동산시장에서 (주)프리마스크의 혁신적인 System과 검증된 Process는 차별화된 마케팅전략의 수립과 구체적인 성격규명 및 최적의 Targetting으로 효율을 극대화 하는데 성공했다. 강 대표를 위시한 각 분야의 전문가들로 구성된 Project Team과 필리핀 현지 최고의 파트너들이 회사를 구성하고 있는 (주)프리마스크는 우수한 인적자원과 획기적인 전략을 바탕으로 세계적인 부동산 개발 기업으로 거듭나고 있다. 이에 (주)프리마스크는 제2의 도약을 준비하고 있는 동남아시아 필리핀을 시작으로 세계를 무대로 한 새로운 도전을 시작하고 있다.
제2의 도약을 꿈꾸는 필리핀
제2차 세계대전 이전에는 아시아의 맹주이자 가장 부유한 나라였던 필리핀은 군부 쿠데타와 잘못된 경제정책 영향으로 쇠락의 길에 접어들어 중국, 인도 등 주변국 성장을 부러워만 하는 처지로 전락했다. 그러나 최근 월스트리트저널(WSJ)이 ‘아시아 경제권의 영원한 병자(sick man)였던 필리핀 경제가 예상치 못한 회복세를 보이고 있다.' 라는 보도로 필리핀의 성장가능성을 조명해 눈길을 끌고 있다. 주요 골자는 필리핀 경제가 재정적자를 벗어나기 위한 세금인상 정책에 힘입어 외국인 투자자들의 신뢰를 회복하고 빠른 성장세를 보이고 있다는 것. 2005년 글로리아 마카파갈 아로요 필리핀 대통령이 판매세율 인상을 결정했고 외국인 투자자들은 필리핀 정부의 움직임을 재정적자를 줄이고 부패를 척결할 의지가 있다는 신호로 받아들였다. 판매세율을 10%에서 12%로 인상하면서 2006년 세금 수입은 전년에 비해 22% 늘었고, 세입이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중도 2003년 14.8%에서 2005년 16.3%까지 높아졌다. 필리핀 정부는 재정적자 축소를 위한 또 다른 노력으로 전력회사를 민영화했고, 외국기업의 광산투자를 장려했다. 이에 JP모건은 필리핀 재정수지가 내년에는 균형을 맞추고 2009년에는 흑자로 돌아설 것으로 전망했다. 지난 2006년 IMF(국제통화기금) 외환위기를 졸업한 필리핀은 최근 10년 만에 7%에 육박하는 성장세를 맞아 주요도시 곳곳에 오피스 빌딩과 초고층 콘도미니엄(한국의 아파트) 건설 공사가 정부 차원의 각종 개발 계획으로 한창 진행 중이다. 쇼핑센터나 콜센터 건립 등 외국인 투자가 몰리면서 필리핀 부동산 시장은 지난 한 해 17%나 상승했으며, 올티가스, 퀘죤, 마카티 등 주요 지역은 해외 기업의 오피스 입주가 빨라지면서 공실률이 최저 수준으로 떨어졌다. 이 지역의 임대 수익률은 연 10~15%를 형성하고 있으며, 수요에 비해 공급이 턱 없이 부족한 실정이다. ‘2010년까지 오피스 빌딩 200만 호가 필요하다' 라는 현지 분석도 나오고 있다. 강 대표는 “필리핀 부동산 시장은 한국처럼 1997년 외환위기가 닥치면서 부진의 늪에 빠져 하락세를 면치 못했다. 외환위기 직전인 1995년 최고 호황기를 누린 필리핀 부동산은 경제 개혁과 외환시장 개방으로 외국자본이 유입되면서 고급 콘도미니엄 가격이 무려 63%나 상승했던 경험이 있다. 최근 2~3년 새 필리핀 부동산 시장이 회복세를 보이고 있다고는 하지만 최고가를 구가하던 외환위기 이전과 비교해 보면 아직도 50%를 밑도는 수준에 불과하다.” 라고 평가했다. 이는 필리핀 부동산 시장의 성장성을 엿볼 수 있는 중요한 대목으로 해석된다.
필리핀의 성장동력과 우수한 시장성
필리핀 중앙은행 통계에 따르면 지난해 필리핀 전체 인구의 10%인 1000만명 이상(비공식 집계 포함)이 해외 근로자로 체류하고 있으며 이들의 국내 송금액이 114억 달러에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 필리핀 국내총생산(GDP)의 10%에 해당하는 금액이다. 이처럼 해외 근로자(OFW)의 송금액이 급증한 원인 중에는 해외 근로자의 근로 업종이 질적으로 향상되고 있다는 것이다. 예전에는 필리핀 해외 이민자의 직업은 가정부나 일자리가 일정치 않았던 건설 노동자가 많았으나 점차 비즈니스 영어를 구사하는 사무직과 IT 종사자가 늘어났다. 그 결과 높은 소득을 바탕으로 필리핀 이민자나 해외 근로자의 급격한 송금액 증가는 국내 소비를 촉발시켜 최근 경제회복의 원동력이 되고 있다. 현지 소식에 따르면 초고층 콘도미니엄을 분양하는 곳마다 필리핀 해외 노동자의 현지 가족들이 몰린다고 한다. 대략 해외 노동자 송금액의 50% 이상이 필리핀 부동산에 투자되고 있는 것으로 알려졌다. 이러한 현상은 필리핀 국민들의 삶의 질 향상과 연 1.2~2% 수준의 예금금리로 해석된다. 필리핀 역사상 가장 낮은 수준으로 금리가 하락하자 부동산을 통한 임대수익이 새로운 투자처로 각광 받고 있다. 실제로 마닐라 중심에 위치한 마카티 지역의 주거용 콘도미니엄의 장기 임대 수익률은 10~15%로 정기예금보다 최고 6~8배가 높은 수준을 기록하고 있기 때문이다. 강 대표는 “콜센터 같은 비즈니스프로세스아웃소싱(BPO_ Business Process Outsourcing) 회사들의 빠른 성장으로 근무자가 늘어 주거용 콘도미니엄의 수요가 급증했다. 다국적기업들이 콜센터 건립지로 필리핀을 선호하는 이유는 필리핀인들의 영어 억양이 자연스럽고 미국식 비즈니스 관행에 익숙할 뿐 아니라 고학력의 노동력이 풍부하기 때문이다. 따라서 BPO 회사의 전문직 종사자들은 고액 연봉을 받으며 실수요와 투자 및 막강한 구매력을 자랑하며, 필리핀 부동산 시장의 상승을 이끌고 있다.” 라고 설명했다. 특히 필리핀의 화폐(페소화)가치 상승 또한 개발과 투자에 커다란 호재로 작용하고 있다. IMF 외환위기 이전 1달러당 26페소 수준이었던 환율이 외환위기 이후 가파르게 상승해 2004년 56페소 까지 치솟았다. 이후 2년간 고공행진을 거듭하던 페소화는 국가신용등급이 상향된 지난해부터 안정적인 하락세를 보이며 최근 44페소 안팎을 기록하고 있다. 페소화가 하락세로 접어들었다는 것은 경기회복이 가시화되고 있다는 긍정적 신호이며, 페소화 가치 상승은 앞으로 3~4년간 더 지속될 것으로 전망된다. 지금 필리핀 실물자산을 구입해 보유했다가 3~4년 후 매각한다면 부동산 시세차익과 별도로 30% 이상 예상되는 환차익은 보너스인 셈이다.
필리핀에 대한 오해와 진실
마르코스의 장기 독재정권 기간 형성된 이슬람 반군 활동과 독재정권에 무너진 이후에도 극심한 내홍이 끊이지 않았던 필리핀은 우리에게 구테타, IMF, 불안한 치안 등으로 대변되는 부정적 이미지가 강한 국가였다. 게다가 최근 국내 언론에서는 일부 필리핀 현지인들이 한국인을 대상으로 벌이는 사기 범죄를 대대적으로 보도하며, 필리핀에 대한 좋지 않은 여론이 확산 됐던 것도 사실이다. 그러나 필리핀이라는 나라에 대해 조금만 관심을 갖는 다면 앞서 언급한 부분들은 과거의 상황이거나 언론의 과장 보도임을 알 수 있다. 2005년 선거에 의해 당선된 현 아로요 대통령은 반군들에게 일자리를 제공하고 일정수준 자치권을 보장하면서 반군의 활동은 사라졌으며, 2006년 말 IMF를 졸업 했다. 지난해에는 세계적 신용평가기관인 피치(Fitch)와 무디스(Moodys)도 필리핀의 국가 신용등급을 '투자 부적격'에서 '안정적'으로 상향 조정했다. 특히 ‘UN의 범죄율 리서치 통계'에 의하면 필리핀의 전체 범죄율이 유럽의 선진국보다 낮고 치안이 완벽하다고 소문난 싱가폴이나 말레이시아보다도 낮은 것으로 조사됐다. 대다수의 필리핀 국민들은 온순하고 한국인들에게 친절해 정서적으로 가까워지기 쉽고 세부, 보라카이 등의 세계적 관광지는 우리에게 친숙하다. 외국인 투자환경 구축을 위해 경제특구를 개설하고, 은퇴이민 시스템을 만들어 시행하는 등 경제 발전을 위해 정부가 발벗고 나서고 있다. 이에 한국에서도 필리핀에 대한 기업과 개인의 투자가 큰 폭으로 증가하고 있다. 또한 영어권 국가인 필리핀은 저렴한 물가와 우수한 교육환경을 바탕으로 한국 학생들 유학 및 어학연수 최대 선호 국가로 각광 받고 있다.
필리핀 투자 포인트
한국은행이 최근 발표한 `2007년 상반기중 거주자의 외국부동산 취득현황`에 따르면, 올 들어 6개월간 개인이 해외부동산에 투자한 금액(신고기준)은 3억9000만달러로 작년 한 해 동안의 2억4000만달러 보다 1억5000만달러(62.5%) 증가했다. 개인의 해외부동산 투자규모는 작년 상반기 2200만달러에서 하반기 2억2000만달러로 급증 한데 이어 올 상반기 4억달러에 육박하는 등 반기 별로 큰 폭의 증가세를 이어가고 있다. 그러나 지난 8월 서브프라임 모기지 부실 사태 여파로 3분기 미국과 캐나다 부동산 취득은 각각 전분기 보다 25%, 16%씩 떨어지는 등 감소세가 뚜렷했다. 이에 반해 필리핀을 중심으로 하는 동남아시아에 대한 투자는 급증하는 추세다. 3분기 필리핀 투자액은 2600만달러로 전분기(1200만달러)의 두 배를 넘어섰다. 이처럼 영어권 동남아 국가에 대한 투자가 인기를 끄는 것은 발달 되어 있어 영어학습 인프라와 현지 금융권의 모기지론 등을 활용하여 초기 자금을 최소화 하여 투자 할 수 있는 장점을 지니고 있기 때문이다. 그렇다면 필리핀의 투자 유망지역은 어디인가?
대한민국 부동산 시장의 핵심지역이 서울 강남지역이듯 필리핀 또한 수도 메트로마닐라(Metro Manila)의 강남이라 할 수 있는 마카티, 보니파시오, 올티가스 등의 지역과 학군이 좋은 퀘존 지역의 인기가 치솟고 있다.
|
필리핀의 8학군_ 퀘존 시티
과거 필리핀 수도이자 한국의 8학군에 비유 될 만큼 우수한 교육기관이 밀집된 퀘존시티는 현재 필리핀 내 재개발의 중심지로써 개발이 한창인 지역이다. 최근 다수의 고층콘도미니엄 개발사업이 진행 중이며 이미 초기에 80%이상의 분양율을 보이며 높은 인기를 끌고 있는 지역이다. 이중 (주)프리마스크의 사업부지는 퀘존의 중심인 트라이앵글 구조 안에 17개의 초고층 콘도미니엄 프로젝트 중 가장 중심부에 최고층으로 자리하며 ABS-CBN, GMA 라는 필리핀 3대 방송국 사이에 위치한다. 대학가 주변을 연상케 하는 밀집된 CAFE촌 인근에 자리잡고 있으며 유학생, 방송국을 드나드는 연예인, 방송국 직원 등 젊은 층의 수요가 넘칠 것으로 예상하고 있다. 특히 1년 전과 비교하여 300% 이상 지가가 상승하고 있으며 향후 2~3년 지속적인 상승이 이루어 질것이라는 현지 분석이 더해져 투자가 유망하다. |
 |
필리핀 부동산 시장의 중심_ 마카티 시티
니노이 아키아 국제공항에서 15분 거리에 위치하고 있으며, 메트로마닐나 내 모든 지역으로의 접근성이 뛰어나다. 필리핀 굴지의 대기업과 다국적기업의 헤드오피스가 밀집되어 있고, 최고급 콘도미니엄, 타운하우스, 특급 호텔이 즐비하다. 마카티 시티의 오피스 공실율은 0%에 가까울 정도로 임대 수요가 풍부하다. 필리핀 최고의 상업지역인 아얄라 거리와 최고급 부촌 락웰센터 등은 필리핀 부동산 시장을 이끄는 랜드마크로서 손색이 없다. 특히 필리핀 정부가 동남아 최대 쇼핑단지 개발을 공언한 현재 그 중심은 마카티 시티가 유력한 상황. 이에 커다란 가치 상승이 예상된다. |
 |
|
급부상하는 비즈니스의 메카_ 보니파시오 글로벌 시티
마카티 시티와 올티가스 사이에 위치한 보니파시오 글로벌 시티는 마카티 시티의 확장을 위해 개발된 계획 혁신 도시이다. 친환경, 교통, 편의시설, 교육환경을 모두 갖춘 이곳은 새로운 필리핀의 비즈니스 중심지로 급부상하는 지역이다. 보니파시오 글로벌 시티는 마카티 지역의 콘도미니엄(아파트) 최고 분양가격을 훌쩍 뛰어넘어 필리핀 최고가의 분양상품을 내놓았으며 분양율은 준공 전 이미 100%에 다다르고 있다. 현재는 도시개발이 진행 중에 있어, 마카티 시티에 비해 낮은 7~8% 임대 수익률을 보이고 있지만 개발이 완료되는 4~5년 이후에는 마카티 시티를 뛰어 넘는 최고의 미래가치를 지닌 지역으로 평가 받고 있다. 보니파시오의 대부분의 토지를 확보하고 있거나 관리하는 초우량 대기업 아얄라그룹은 내년 상반기(2월말) 전체 토지시세를 약 40%이상 인상시키는 것을 공식적으로 언론에 발표한 바 있다. |
 | 강 대표는 “현재 필리핀의 경제, 정치 등이 안정되어 부동산 시장은 투자의 최적기를 맞이하고 있다. 이에 한국의 투자자들에게는 필리핀 현지의 지속적인 지가상승, 호텔식 CCT 운영회사와 계약을 통한 최대 연 25%이상의 단기 임대 수익, 3년 보유 이후 30~50% 가량의 환차익 기대 등 세 가지의 커다란 호재가 기다리고 있다. 이밖에도 한국에 비해 부동산 규제가 투자에 적합하게 완화되어 있으며 전매가 자유롭고, 유학이나 어학연수 또는 퇴직 후 투자 이민을 계획하는 실수요자들에게도 좋은 시장이 형성되고 있다.” 라고 현지 상황을 전하며 ‘투자는 타이밍이다'라는 말을 여러 번 강조했다.
글로벌 개발시장에 출사표를 던지다
(주)프리마스크는 힘찬 재도약을 준비하고 있는 필리핀에 한국자본으로 현지법인 ‘프리마스크 필리핀 그룹'을 설립하고 시행을 목적으로 하는 사업부지 별 SPC를 만들어 다수의 개발 프로젝트를 진행, 계획하고 있다. 총 면적 40km²(1천2백만py) 규모로 필리핀 수도인 메트로마닐라 및 주요 관광지역 거점에 12개 부지를 확보한 (주)프리마스크는 콘도텔, 콘도미니엄, 콜센터, 쇼핑몰, 골프장, 리조트 등의 개발사업을 차별화 된 브랜드 마케팅과 프로모션으로 포장하여 순차적으로 진행 중이다. 매력적인 사업모델 중 파코(필리핀 카지노 정부)와 진행중인 마닐라 항 내에 스키돔 프로젝트는 ‘스노우 카지노 호텔'이란 프로젝트 명으로 관계자들에 이슈가 되고 있다. 1차 프로젝트로 퀘존시 콘도미니엄, 보니파시오 콘도미니엄, 까띠클란 리조트, 골프장 및 특급호텔의 사업부지를 우선 확보하여 개발사업에 박차를 가하고 있으며 사업의 면면은 다음과 같다.
1. 필리핀 마닐라 퀘존시 콘도미니엄 개발 프로젝트
건축개요: 일반주거지역
위 치 : 퀘존시 사우스 트라이 앵글 에스게라 아비뉴(전 보홀 아비뉴)
NOS. 12, 14의 RT22382(241736)및 RT22381(241737)
대지면적: 3,000 m² (907,50py)
건축면적: 2,350.00 m² (710,88py)
연 면 적: 91,722.05 m² (27,745,80py)
규 모: 지하5층 / 지상48층(주차장 개별분양)
총분양외형: 약 1,406억원
경과 사항: 토지 매입 완료, 시공사 선정 완료, 조감도 및 2차 수정설계 완료, 인허가 추진중
CBRE(국제적 분양성평가 조사기관)의 분양성 평가 보고서 완료 (FS보고서), CBRE 분양대행 계약 추진 중
주거래은행 차이나 뱅크에서 개발 융자금(60%, 고정금리 연6.5%) 대한 MOU 체결
필리핀 3대 투자컨설팅사인 아바쿠스사에서 투자 및 컨설팅에 대한 MOU체결
(본사업부지 착공 후 공정률 20%시 2.000억원을 본사에 투자의향(본계약추진)제시)
DATEM-현지1군 시공사(토건업자회 AAA, 도급 순위 5위권)
100%시공비 지급보증 채무증서 확보 (책임준공)
국내 은행 및 외국계 은행 PF 추진 중(LOI 확보 및 본 계약 협의 중)
* 모든 계약서는 마카티 지방법원 사실확인서, 필리핀 외무부 사실 증명서, 변호사 공증 및 대한 민국 대사관 경로 확인서를 받은 상태임
예상 분양 시점: 2008년 2월 중
2. 필리핀 마닐라 보니파시오 콘도미니엄 개발 프로젝트
건축개요: 일반주거지역
위 치: 글로벌 시티 보니파시오항 FIFTH AVENUE 25TH STREET
대지면적: 3,150 m²(952.88PY)
규 모: 지하5층 / 지상53층
총분양규모: 약 2,800억원
경과 사항: 토지 계약, 시공사 MOU 체결
차이나 뱅크 개발융자금에 관한 MOU 체결
CBRE 분양성 평가 보고서 진행 중
아바쿠스 투자 캐피탈 사의 투자 및 컨설팅 MOU 체결
3. 필리핀 까띠클란 지역 호텔, 리조트, 골프장 및 부대시설 개발 프로젝트
위 치: 필리핀 파나이섬 아키안주 까띠클란 지역(보라카이섬 인접지역)
대지면적: 1.7 km²(약 51만py) 아키안그룹의 개발부지 총 190만평중 메인부지 51만평 확보
구 성: 1차 - 골프장 18홀, 리조트 200세대, 부대시설, 특급호텔
2차 ? 워터파크, 타운하우스(600세대)
3차 ? 크루즈 카지노, 항구개발, 면세점
총분양규모: 약 7,000억원 ? 1차 프로젝트
경과 사항: 토지주(아키안 그룹 대표 프란시스코 알바 - 전 스페인대사, 현 푸르덴셜 생명회장, 공항국 명예회장, 교황의 대사업무 수행)와 공동 개발에 대한 MOU 체결
SPC에 토지 100%투자 및 경영권 확보 ? 현재 SPC 설립 추진 중
필리핀 현지 시공사 2개 업체 선정
국내 시공업체 협의 중, 골프장 1차 프로젝트 가설계 완료
차이나 뱅크 개발융자금에 관한 MOU 체결
아바쿠스 투자 캐피탈사의 투자 및 컨설팅 MOU 체결
국내 은행 및 외국계 은행 PF 추진 중
|
 |
(주)프리마스크의 성공의 원동력은 현지 로펌과의 합병을 통해 법적 안정성을 제고하고 사업초기 비용을 최소화하여, 사업의 성공율 높이고 개발현지의 특성과 장점을 극대화하는 탄탄한 사업계획이 중심이 되고 있다. 이러한 부분이 가능한 것은 강성모 대표의 현지 인프라와 친화 경영에 있다. 과거 I.W.F(국제결혼축제), 해외 개발 및 마케팅사업 등 국제적인 패스티벌과 사업 진행과정에서 형성된 인적 인프라는 필리핀 내 정계, 재계, 법조계, 종교계 등의 유력 인사들과의 긴밀한 유대를 가능하게 했다. 이를 통해 현지 기업의 M&A, 인허가, 토지취득, PF 등이 아무런 걸림돌 없이 이루어 지고 있다. 또한 (주)프리마스크의 완벽한 사업 계획과 우수한 시장성은 필리핀 굴지의 금융회사와 시공사들의 사업 참여를 이끌어 내고 있다. 실제로 (주)프리마스크는 현지 기업과 네트워크 및 업무협약 관계를 뛰어 넘어 필리핀 최대 로펌 등을 인수합병하고 이를 통해 로펌소유의 토지를 확보. 지분 공유를 통해 리스크 없는 획기적인 사업방식을 채택하고 있다.
또한 세계 3대 휴양지 보라카이 섬과 가까운 공항인근 까띠끌란 지역의 리조트 개발은 현지 유력인사와의 공동사업구조로 순조로운 진행을 보이고 있다. 과도하게 개발 진행 중인 보라카이 섬의 개발이 정부와 환경단체로부터 제재를 받음으로 해서 2007년 9월 경비행기 공항이었던 까띠클란 공항이 국제 공항으로 확장이 결정 되어 짐에 따라 (주)프리마스크 사업부지의 가치가 수직 상승하고 있다. 보라카이 섬과 비교해 절대 뒤쳐지지 않는 천혜의 자연환경과 현저하게 낮은 토지가 및 교통의 편리성 등으로 볼 때 앞으로도 그 가치는 무한 상승할 것으로 전망된다. 세계적인 특급호텔들과 필리핀 현지 대기업들이 대거 개발 계획을 세워 아키안 그룹과 계약을 한 상태이며, 이모든 프로젝트의 국내 마케팅에 대한 독점권을 확보했다. 골프장 및 리조트 공동개발 이후 아키안 그룹에서 60%에 대해 필리핀, 미국 등을 대상으로 분양을 하며 (주)프리마스크가 40%에 대해 한국을 중심으로 타 국가의 분양을 담당 할 것으로 전해지고 있다. 이에 해외 개발사업에 보수적인 한국의 금융권과 시공사에서도 사업 투자와 시공에 대한 러브콜이 쏟아지고 있다. 강 대표는 “아직까지 저평가 되어있는 필리핀의 내제 성장가치는 대외적 리스크를 낮추고, 현지정부의 지원(인허가, 토지취득 등)과 관광 인프라 구축이 뛰어나 개발이 용이하다. 또한 해외 개발 사업의 가장 큰 매력은 높은 이익률이다. 현지의 개발 비용과 운영비용 등은 낮은 고정비를 형성하여, 국내 사업보다 높은 수익률을 기대 할 수 있다. 이를 통해 고객들에게는 보다 높은 서비스를 제공하고, 기업은 재투자를 통해 빠른 성장을 이룰 수 있다.” 라고 강조 했다. (주)프리마스크는 개발 이후 분양에 그치지 않고 지속적인 관리와 운영을 더해 수익의 극대화, 기업가치 상승 및 ‘프리마스크'의 명품 브랜드화를 계획하고 있다. 특히 까띠끌란에 들어설 리조트는 필리핀 최대규모 중 하나이자 시설과 서비스 등의 모든 면에서 세계 유수의 리조트들과 어깨를 나란히 할 것으로 전망된다.
강 대표는 “단기적인 투자와 부동산 개발을 통해 수익을 얻는 사업 구조를 탈피하고, 중장기적인 투자와 개발 및 운영을 통해 기업화, 주식화(상장)하여 투자자와 사용자(고객)들에게 그 가치를 평가 받는 책임감 있는 사업을 지향 할 것이다.” 라고 역설했다. 향후 (주)프리마스크는 퀘존, 보니파시오, 까띠클란 등지의 프로젝트를 성공으로 입증하고, 지속적인 투자를 통해 동남아시아를 넘어 북미, 유럽 등으로 진출, 세계적인 부동산 개발 기업이자 건설, 앤터테인먼트, IT, 유통 등 각 분야 최고의 브랜드가치를 지닌 글로벌그룹으로 발전하는 계획을 진행하고 있다.
Zoom In Interview
|
 프리마스크 CI는 FREE MASK(FM)의 약자이자 남성(Male)과 여성(Female)이라는 인류의 기본 구성원으로 조합을 이룬 마크로 남성의 심볼 및 여성의 생리기관을 상징적으로 표현하고 있다. 또한 f 는 여성의 섬세함을 표현하며 동양의 왕이 상투머리에 비녀를 꼽은 형상을 나타냈으며, 남성의 강인함을 상징하는 m은 고대 서양 검투사들의 투구를 연상케 한다. '이는 곳 동양의 왕이 서양의 투구를 쓰고 전쟁터에 나가서 동서양을 제패 한다' 라는 의미이자 동서양의 조화로 21C 글로벌 시대에 융화되는 (주)프리마스크의 기업이념을 나타내고 있다.
|
Q. 해외 개발 진출 시 유의점과 리스크를 방지하는 방안이 있다면?
그간 해외진출에서 실패한 기업들의 원인을 살펴보면 공통점이 있습니다. 그것은 현지사정과 법률 파악의 부재 및 단기적 사업계획에 의존한 사후 관리의 한계 등으로 요약됩니다. 최고의 입지와 시장을 지닌 국가와 지역이라 해도 현지의 법률적 이슈를 철저하게 검토하는 것이 가장 중요합니다. 특히 투자자 입장에서 토지소유, 근저당, 강제집행 등의 경제법률의 제도가 미흡하다면, 투자는 이루어 질 수 없기 때문입니다. 이에 국내 부동산 개발 테크닉을 그대로 도입하는 것은 위험한 발상입니다. 전혀 예상치 못한 돌발 변수에 프로젝트가 잠정 중단 되거나 사업 자체가 무산되는 경우까지도 볼 수 있었습니다. 실제로 필리핀의 경우 스페인, 미국, 일본 등의 식민지 시절 원 토지 소유주가 나타나 개발 부지에 소유권을 주장하는 등 한국시장을 기준으로 일어날 수 없는 부분의 리스크가 상당수 존재합니다. 이에 (주)프리마스크 현지 법인과 합병한 필리핀 최대 로펌을 통해 문제가 될 수 있는 법률적 리스크를 검토하고 로펌 및 현지 유력인사 소유의 토지를 확보해 공동사업을 진행. 리스크가 없는 안정적인 구도로 사업을 진행 하고 있습니다. 또한 현지 사정에 밝은 현지파트너와의 긴밀한 협조와 정부의 건설, 금융 분야의 제도 및 인프라가 외국기업에게 우호적인지도 사업의 성패를 판가름 하는 중요 요소라 할 수 있습니다. 이와 더불어 인력의 현지화, 현지 관행 존중, 등의 사회 친화경영을 채택하여 그들의 경제, 기술, 문화 등의 부분에 도움을 주는 기업이미지 제고도 성공적인 사업 진행에 많은 도움이 될 것입니다.
Q. Project Financing의 정의와 국내 금융권의 문제점은?
A. 프로젝트 파이낸싱이란 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 말합니다. 따라서 모기업의 담보나 신용에 근거하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융(Corporate Financing)과는 구별됩니다. PF의 장점은 프로젝트의 미래가치를 대상으로 이루어져, 규모가 작은 시행사를 차주로 하는 Financing 가능하고, 이해관계자간 Credit Risk 분담과 개발사업에 소요되는 대규모 자금 조달 가능합니다. 반면 단점으로는 위험 전가에 따른 사업비 증가와 다양한 참여주체가 존재하므로 절차가 복잡하고 이로 인한 초기 사업진행에 대한 의사결정 지연될 수 있다는 점입니다. 최근 국내에 보편적으로 추진되고 있는 부동산개발 사업에서의 프로젝트 파이낸싱의 경우 미래의 현금흐름(향후 발생할 분양수입금)을 상환재원으로 대출금을 조달하지만, 시공사의 담보조건(시공사의 지급보증 또는 일정사유 발생시 채무인수)이 추가된다는 점에서 변형된 형태의 프로젝트 파이낸싱이라 할 수 있습니다. 이러한 국내 자금조달 기법은 선진 금융기법에 비해 크게 뒤떨어져 있는 현실입니다. 제 3국의 선진화 된 금융권의 PF 조달 과정 및 필리핀의 금융권 제도 조건만 하더라도 한국 금융시장 보다 효율적이고 원활합니다.
Q. 원활한 PF를 위한 솔루션에 대해 조언 한다면?
A. 기본적으로 사업성이 양호하고 현금 흐름이 안정적, 독립적이며 특히 ‘충분히 투자금 상환이 가능한 사업인지'가 가장 중요합니다. 또한 분양, 임대목적물의 수요 및 가치가 비교적 명확해야 합니다. 또한 위험요소를 사전에 정확히 파악하고 그 위험들을 조정, 회피할 수 있는 사업성을 지녀야만 기본적인 사업의 요소를 갖추었다 할 수 있습니다. 그러나 아쉽게도 국내 금융계는 대부분 이러한 기본적인 요소와 토지 계약 이후 담보제공 및 시공사 입보 (지불보증) 등의 정형화된 틀을 벗어나지 못하고 있는 실정입니다. 이를 극복하고 현재 보다 수월한 자금 확보를 위해서는 사업의 미래가치를 자신의 주관만이 아닌 회계, 감정 분야의 객관성과 타당성을 확보하여, 창의력 있게 표현, 설득해야 합니다. 또한 사업의 성격과 투자자의 성향(단기, 중기, 장기)에 맞는 투자처를 찾아 수익배분, 투자자의 개런티 구조에 합의를 이끌어 낼 수 있다면 원활한 Financing이 이루어 질 것입니다. 상환방법의 구조변화, 보험가입 등의 다양한 금융기법과 아이디어를 동원해 사업을 추진한다면 큰 성과를 얻을 수 있을 것입니다.
Q. (주)프리마스크의 기업이념과 운영 계획 및 경영 이념은?
사회는 의식주로 시작된 기본 산업구조에서 21C 첨단 중심 산업까지 모든 인류 산업은 인간이 존속하므로 그 의미가 있으며 이들을 지배할 수 있는 산업은 인간의 원초적 본능인 성에 기본을 둔 산업이어야 가능할 수 있다고 봅니다. (주)프리마스크는 인간의 마음과 정신을 지배하는 3가지 요소(종교, 이념, 사랑) 중 사랑에 근본을 두었으며 그 기본 구성원인 남성과 여성, 그리고 두 성의 결정체로 이어지는 종족보존이라는 사랑의 기본 구성원에서 그 지속적 사업의 의미를 두며 본 프로젝트를 출발하게 되었습니다. 글로벌 종합그룹을 목표로 힘찬 발걸음을 내딛고 있는 (주)프리마스크는 세계 시장에 출사표를 던졌습니다. 동남아 최고의 시장으로 급부상하는 필리핀을 선택하여 대외적 리스크를 줄이고 매출대비 높은 영업 이익률은 우리에게 새로운 시장에 도전 할 수 있는 기회가 되고 있습니다. 대부분 한국 회사에서 개발하는 콘도미니엄 및 리조트는 개발 이후 단순 분양만을 목표로 하고 있지만 (주)프리마스크는 이를 관리 운영 하여 기업화를 통해 주식처분, 재투자 등으로 자본 조달 후 투자금(부채)을 상환합니다. 이를 바탕으로 이익률을 극대화함으로써 기업의 가치를 최대한 높이고 상장을 통해 주당가치와 (주)프리마스크라는 브랜드로서 평가 받을 것입니다. 이러한 기업 구조를 지속적으로 유지, 발전시켜 전 세계로 나아가 부동산 개발, 건설, 앤터테인먼트, IT, 유통 등 각 분야 최고의 브랜드가치를 지닌 글로벌그룹으로 발전해 세계 유수의 기업들과 어깨를 나란히 할 것입니다. ‘두드리면 열릴 것이다.' 라는 말을 철칙으로 사업에 임하고 있습니다. 지속적인 산업구조의 개혁과 새로운 사업의 모델을 개발하는 것만이 기업의 가치를 높이고 넉넉한 배분을 가능케 하기 때문입니다. 또한 변치 않는 열정과 신뢰, 기본에 충실한 경영으로 고객, 투자자, 직원, 회사가 하나 되어 함께 성장하는 기업이 될 수 있도록 노력 할 것입니다.
“투자는 타이밍 입니다 ! 더 넓은 세상으로의 기지개를 켜 보십시오”
기자
|
